Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О расторжении ДКП, безденежная расписка, доступ в банковский сейф, решение суда». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Исковые требования Астаховой Т. А. к Ильвутченковой Л. А. (действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сынаИльвутченкова Д. Н.), Ильвутченкову Н. А., Ильвутченковой Е. Н. о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом, в лицеАстаховой Т. А. и покупателями, в лице Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., действующей от себя лично и в интересах своего несовершеннолетнего сынаИльвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н..
Прекратить право общей долевой собственности Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., Ильвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н. на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: .
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве общей долевой собственности по ? доле в праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: за Ильвутченковым Н. А., Ильвутченковой Л. А., Тльвутченковым Д. Н.,Ильвутченковой Е. Н..
Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве собственности на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: , за Астаховой Т. А..
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брасовский районный суд Брянской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.
Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.
Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.
Расторжение договора купли-продажи происходит:
- Если участники сделки пришли к общему соглашению.
- Когда 1 из сторон значительно нарушила условия соглашения, в результате чего другой был причинен серьезный ущерб. Например, отказ от оплаты.
- При возникновении ситуаций, которые изначально были обозначены в соглашении.
- По инициативе одной из сторон (в судебном порядке).
- По требованию некоторых госорганов.
- При иных обстоятельствах, которые предусмотрены ГК РФ и нормативно-правовыми актами.
Еще один способ прекратить договорные обязательства — признать сделку купли-продажи недействительной. В этом случае виновной стороне придется не только возвратить все то, что было ею получено по контракту, но и возместить причиненный ущерб. Суд может признать недействительность договора купли-продажи и отменить его, если он был заключен:
- С нарушением существующих законодательных норм.
- Под влиянием насильственных действий, заблуждений или обманным путем.
- Лицо, подписывающее договор, является полностью или ограниченно недееспособным либо несовершеннолетним.
- Без возникновения каких-либо правовых последствий или прикрытия иных правонарушений.
- Лицом, неспособным осознавать свои действия.
- При возникновении ряда иных обстоятельств.
Основания расторжения договора купли продажи недвижимости
Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:
- продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
- несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
- ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.
Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.
Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:
- положения документа противоречат действующему законодательству;
- сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
- одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
- сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
- одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
- сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.
Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.
Осторожно! Недобросовестный продавец! или Дело о том, как попытка признать договор купли-продажи квартиры незаключенным не увенчалась успехом
Жила-была молодая семья – родители и двое малолетних детей. Всё бы ничего, только жилья своего у них не было и квартиру приходилось снимать.
И вот совершенно случайно (а может совсем и не случайно) подвернулось предложение о продаже трехкомнатной квартиры за смешную цену — 1 млн. рублей. И, как водится, в квартире с такой ценой случился подвох – бывший супруг, сохраняющий право на это жилье.
Но его проживание между продавцом и покупателями было согласовано, договор купли-продажи подписан, переход права собственности был зарегистрирован, деньги за проданную квартиру были переданы продавцу лично в руки до подписания договора, остальная часть оплачена за счет средств областного материнского (семейного) капитала, что соответствовало условиям договора, а потому вскоре мои будущие доверители порадовались своему приобретению и вселились в квартиру.
Однако радость была недолгой, поскольку началась «битва» за комнаты – стороны никак не могли договориться, кому и где жить. Этот спор был разрешен судом.
Беда пришла оттуда, откуда не ждали – от продавца квартиры, которая возжелала признать сделку купли-продажи незаключенной на основании п.1 ст. 558 ГК РФ, поскольку в договоре купли-продажи не было закреплено право бывшего супруга на пользование жильем, и вернуть квартиру в свою собственность.
Позицию истца описать кратко очень сложно, поскольку она изменялась не просто от заседания к заседанию, но и в каждом судебном заседании по несколько раз и свелась в итоге к тому, что продавец денег не получал ни лично от покупателей, ни перечислением на свой счет средств материнского капитала, так как деньги со счета были сняты ее подругой по доверенности, которая их продавцу так и не передала, цена квартиры на самом деле была не 1 млн. рублей, а 2 или 3, исковые требования должны быть удовлетворены, так как имеется формальное основание для признания договора незаключенным.
Позиция ответчиков заключалась в следующем.
1. Истица не является субъектом судебной защиты по настоящему спору ввиду отсутствия действительного либо предполагаемого нарушения ее прав ответчиками.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как расторгнуть договор дарения
Иногда жилая площадь приобретается путем покупки, либо получения наследства, но рассмотрим ситуацию из практики.
Иванов И.И. (собственник) ранее проживал с семьей в трехкомнатной квартире, которую решил теперь подарить своему дальнему родственнику Петрову Н.И., в связи с переездом. Заключение сделки произошло с участием нотариуса, но, в течение года, с момента действия договора Иванову стали известны случаи злоупотребления бывшим имуществом дарителя, в частности: не оплачивались коммунальные услуги, не производился текущий ремонт, стал известен случай поджога по неосторожности. Как быть Иванову и можно ли расторгнуть договор дарения квартиры?
Обратившись к гражданскому законодательству, можно сделать вывод, что ст.578 Кодекса указывает как расторгнуть договор дарения квартиры перечисляя следующие обстоятельства:
- например, одаряемый совершил противоправный поступок и покушался на жизнь дарителя, членов семьи, близких родственников
- либо умышленно причинил вред здоровью и нанес телесные повреждения.
- небрежно обращался с подаренной вещью, которая представляла большую имущественную ценность для дарителя, а также когда существует угроза безвозвратной (не подлежащей восстановлению) утраты.
Мы можем сделать следующий вывод: Иванов И.И. вправе требовать отмены действия договора дарения квартиры с Петровым Н.И., представив суду достаточные доказательства того, что Петров, находясь и проживая в квартире, небрежно обращался с ней и возникает риск утраты жилого помещения.
Судебные разбирательства в связи с приобретением или продажей земельных участков практически не отличается от решения вопросов с квартирами. Обращение в суд следует при отсутствии оплаты за предоставленный земельный участок. Гражданский Кодекс в решении споров здесь сопряжен с положениями Земельного Кодекса. Так ни один продавец не обладает полномочиями отменить сделку с землей по собственному желанию, что прописано в ст. 22 ГК и ст.37 ЗК.
Передавать земельные участки продавец также не имеет полномочий, если на них претендуют иные лица. Покупатель может инициировать процедуру отмены сделки исключительно через судебную инстанцию, полагаясь на ст.450 ГК РФ. Предварительно следует запастись доказательствами того, что продавец действительно умышленно сокрыл факт наличия претензий третьих лиц на данный земельный участок.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:
- ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
- ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
- ст. 452 — порядок прекращения договора;
- ст. 453 — последствия расторжения сделки.
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.
Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке
Законодательство РФ не предусматривает одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке после процедуры регистрации. Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон только через суд в следующих случаях (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ):
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре.
При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеуказанным основаниям.
Допущение стороной существенного нарушения является одним из наиболее распространённых оснований расторжения договора купли-продажи.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о том, считается ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учётом обстоятельств дела.
Так, например, существенным нарушением договора со стороны покупателя судебная практика признаёт следующие случаи:
- если покупатель вообще не оплатил стоимость объекта недвижимости;
- если покупатель не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимости и допустил значительную просрочку в оплате.
Со стороны продавца существенное нарушение может иметь место, когда продавец отказывается передать объект покупателю в фактическое владение и пользование, необоснованно уклоняется от подписания акта приёма-передачи после регистрации сделки.
Договор может быть также расторгнут по требованию любой из сторон при существенном изменении обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Существенным считается изменение таких обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.
Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у стороны — инициатора расторжения есть одновременно четыре условия, названные в п. 2 ст. 451 ГК РФ:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Заблуждение № 5: в разрыве по обоюдному согласию нет никаких сложностей
В чём заключается заблуждение
Но, в конце концов, не всегда желание отказаться от намеченной сделки высказывает лишь одна сторона. Встречаются случаи, когда изменили планы сразу оба участника договора. Казалось бы, разве могут тут быть хоть какие-то подводные камни? Ведь и спора вообще никакого нет. Нужно лишь составить самый простой документ об отказе от прежних замыслов и ни о чём не беспокоиться.
Опровержение
Всякий, кто так думает, должен помнить следующую историю. Двое хороших знакомых заключили договор купли-продажи квартиры и оформили его нотариально. После чего решили отказаться от исполнения договора, о чём составили документ в двух экземплярах. Привлекать нотариуса ещё и к этой процедуре они сочли излишним. Но спустя пару дней пути друзей разошлись.
Покупатель всё же решил, что квартира ему нужна, и стал настаивать на том, что сделка состоялась. И суд принял его сторону. По статье 452 ГК РФ расторгаться сделка должна в той же форме, в какой и заключалась. А, следовательно, нотариус тоже требовался. Как видим, даже в таком вроде бы простом деле, как разрыв договора по общему согласию, требуется юридическая точность.
Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?
Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?
Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.