Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Особенности договора инвестирования в строительство
- Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
- Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
- Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
- Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
- Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
- Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.
Благодарность Суховарову Я, Корчагин Дмитрий Владимирович, выражаю благодарность и признательность юристу Суховарову Юрию Владимировичу за качественную и квалифицированную консультацию. Спасибо.
Благодарность от Волковой Н.Е. Выражаю благодарность Василию Анатольевичу за профессиональную и грамотную помощь в решении вопроса о защите моих прав потребителя. В результате мной была получена достойная компенсация от . Спасибо!
Волкова Н.Е. 30.11.2018г.
Благодарность Иванову А.И. Прошу выразить благодарность коллективу «Юридического Агентства Санкт-Петербурга», и особенно, Иванову Артему Игоревичу, за грамотные действия и решение по моему гражданскому делу. Смею утверждать, что это одна из лучших юридических фирм в городе, т.к. очень сблизился с юристами. Все делается своевременно и по делу. Удачи коллективу во всем.
С уважением, Надеждин А.Н. 7.06.2018 г.
Отзыв Лобовой Е.И. Уважаемая Любовь Владимировна, я, Лобова Евгения Ильинична, хочу выразить огромную благодарность за объективную, полноценную, грамотную консультацию по интересующему меня вопросу юристу Суховарову Юрию Владимировичу. Как театр, начинается с вешалки, не могу не отметить исключительную вежливость администратора Кутузовой Дарьи Владимировны.
Желаю вам больших успехов! Лобова Е.И.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
А если попал в финансовую пирамиду?
«В остальных случаях, если организация банкротится, то инвестор может претендовать на долю от распроданного имущества фирмы, если, конечно, такое найдется. Следует помнить, что прибыль вкладчикам пирамиды выплачивается за счет вложений новых участников. Часто такие организации не имеют на балансе никаких активов, а уставной капитал минимальный. Поэтому при банкротстве пирамиды средства не вернешь в 99,9% случаев. К слову, Центральный Банк на сайте перечисляет признаки финансовых пирамид. На первом месте указаны отсутствие лицензии Банка России или записи в государственных реестрах.
А поскольку финансовая пирамида не имеет механизмов защиты вложений, то вернуть деньги вряд ли получится», — предупреждает Мозоль.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни
В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:
- предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
- срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
- стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
- гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?
Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.
От покупателя потребуется предоставить следующие документы:
- договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
- заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
- согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
- договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
- документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.
Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.
11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).
В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.
Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.
Определение инвестиционного договора
Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.
Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.
Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).
Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.
Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.
Судебная практика до Постановления № 54
Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.
К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.
Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.
Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:
1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.
Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.
При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.
2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.
Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.
При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.
3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.
Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.
Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Чем договор инвестирования отличается от дду
> > Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит.
Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.
При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ.
Причем с указанием срока, когда это будет сделано.
Что такое договор инвестирования В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства.
Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.
Договор инвестирования при дду
Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.
Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ». В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства.
Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.
Внимание То есть строительные контракты могут содержать формулировки, свойственные для договора займа, подряда или, например, товарищества, исходя из специфики деятельности фирмы, получающей инвестиции.
Нюансы законодательства Вместе с тем, ГК РФ — не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также Закона РСФСР аналогичной направленности — в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту.
Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции.
Когда можно взыскать проценты
Проценты при задержке исполнения обязательства со стороны застройщика оплачиваются в пользу инвестора, когда:
- в соответствии с пунктом 3 статьи 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если застройщик незаконно привлек денежные средства инвестора в строительство, то спонсор имеет право на получение процентов в двойном размере. Как указано в статье 395 ГК РФ проценты определяются, исходя из показателя, зафиксированного в учетной ставке банковского процента;
- в соответствии с пунктом 2 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ, если инвестор заявил об одностороннем прекращении ДДУ, то он может взыскать с застройщика проценты. Законодатель четко регламентирует вопрос о причинах одностороннего отказа инвестора от договора участия в долевом строительстве. Основной причиной отказа закон называет:
o существенное нарушение застройщиком основных требований, предъявляемых спонсором к качеству готового жилого помещения;
o нарушение со стороны организации-застройщика разумного срока, установленного инвестором на устранения недостатков, обнаруженных им в полученной квартире.
При указанных обстоятельствах проценты взыскиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Периодом начисления процентов признается срок, в течение которого застройщик пользовался капиталовложениями инвестора;
- в соответствии с пунктом 1 и 1.1 статьи 9 ФЗ N 214-ФЗ, если возникнет одно из перечисленных в статье оснований, то инвестор сможет истребовать у застройщика проценты в случае расторжения ДДУ. Размер взыскания определяется в соответствии с одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Проценты должны начислять за каждый день использования застройщиком денежных средств инвестора;
- в соответствии с пунктом 5 статьи 9 ФЗ N 214-ФЗ, если застройщик задержит возврат денег инвестору при расторжении договора на участие в долевом строительстве, то спонсор может ходатайствовать о начислении процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Проценты будут перечислять за период, на протяжении которого застройщик пользовался деньгами инвестора и не перевел средства на депозит нотариуса.
- Момент начала календарного периода взыскания определяется датой начала просрочки возврата денег инвестору. Период заканчивается, когда наступает дата фактического возврата вложенных инвестором денежных средств. В пункте 6 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ законодатель фиксирует, что проценты выплачиваются инвестору по двойному тарифу;
- в соответствии с пунктом 7 статьи 19 ФЗ N 214-ФЗ, если заключенный с застройщиком договор долевого участия в строительстве будет признан судебными органами недействительным в связи с нарушением требований застройщика к проектной декларации.
Как оформлялось банковское поручительство
Такой метод как банковское поручительство оформлялся застройщиком в виде договора, сторонами соглашения выступает банковская организация и представитель застройщика. Такой договор должен быть представлен в региональные органы Росреестра одновременно с подачей документов на государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве многоквартирного здания.
Если застройщик избрал поручительство как способ обеспечения обязательства, инвестору настоятельно рекомендуется получить заверенную застройщиком копию договора поручительства, заключенного с банком. Также не будет лишним визит в банк-поручитель. Посетив соответствующую кредитную организацию, спонсор сможет лично убедиться в добросовестности застройщика и подтвердить факт наличия соглашения о поручительстве.
Что такое договор инвестирования
Договор инвестирования – это соглашение о совместной деятельности сторон, которые, делая инвестиции, все доходы и убытки от этой деятельности делят в равных частях. Такой договор могут заключать между собой как физические, так и юридические лица. При заключении договора инвестирования важно просчитать возможные риски инвестиции, оговорить варианты изменения условий. Инвестиционная деятельность в России осуществляется на основании законов «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года и «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года.
Само понятие «договор инвестирования» в государственных законодательных актах отсутствует. Он может включать в себя различные виды договоров: договор финансирования строительства жилья, инвестиционный контракт, договор долевого участия и т.д. В принципе, договор долевого участия по своей сути не относится с разряду инвестиционных. Это, скорее, потребительские вложения, не предполагающие роста капитала и получение прибыли.
Очень часто дольщики требуют от застройщика государственной регистрации заключенного ими с последним договора долевого участия в строительстве жилого дома, и, не дождавшись оформления такой регистрации, требуют расторгнуть заключенный с ними договор и вернуть оплаченные в кассу застройщика деньги.
Действительно, согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поэтому, если договор долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не прошел процедуру государственной регистрации, то он считается не заключенным и его нельзя расторгнуть, а можно будет лишь потребовать от застройщика возврата денежных средств по статье 1102 Гражданского кодекса РФ – как суммы неосновательного обогащения застройщика.
Однако, как уже было сказано выше, если разрешение на строительство жилого дома было получено застройщиком до 01 апреля 2005 года, то на взаимоотношения между дольщиком и застройщиком требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяются. Соответственно, в этом случае требовать от застройщика оформления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве нельзя, поскольку застройщик просто не сможет обеспечить такую регистрацию договора.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве дома (договора инвестирования, соинвестирования и т.д.), в любом случае, не может являться правовым основанием для предъявления застройщику требования о расторжении такого договора.
Довольно часто основанием для расторжения дольщиками договора долевого участия в строительстве жилого дома является нарушение застройщиком сроков окончания строительства многоквартирного дома или даже приостановление его строительства.
Формально граждане вправе предъявить застройщику требование о расторжении договора в связи с нарушением сроков окончания строительства на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств.
Однако, как правило, граждане стремятся расторгнуть договор долевого участия в строительстве не столько по причине нарушения сроков его выполнения застройщиком, сколько в связи с появляющимися в связи с этим слухами в средствах массовой инстанции и сети Интернет о возможной несостоятельности (банкротстве) застройщика.
Такие слухи, зачастую, небеспочвенны, поскольку именно из-за недостатка финансирования застройщик может приостановить строительные работы на объекте. Хотя, с другой стороны, задержки строительства могут быть связаны с временными сложностями в хозяйственной деятельности застройщика и не несут в себе непосредственной критической опасности для дольщика.
Здесь нужно четко представлять возможные последствия возникновения финансовых проблем у застройщика и последствия связанного с ними приостановления строительства объекта долевого строительства.
Прежде всего, как уже было сказано выше, необходимо определиться с тем, подпадает ли заключенный вами договор долевого участия в строительстве под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Если да, то тогда причин для расторжения договора долевого участия нет никаких, при условии, что ваш договор прошел процедуру государственной регистрации. В этом случае квартира в строящемся доме находится у вас в залоге и никому, кроме вас, не может быть передана по окончании строительства жилого дома.
Более того, если в указанной ситуации вы не будете расторгать договор долевого участия в строительстве, то, по окончании строительства жилого дома и передаче вам на праве собственности квартиры в этом доме, за нарушение сроков окончания строительства вы сможете взыскать с застройщика неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Однако если на заключенный вами договор долевого участия в строительстве не распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то тогда возможны следующие пути защиты нарушенного права:
1) Если дом уже фактически построен, в нем проведены отделочные работы и подключены все коммуникации, но сам дом официально еще не принят в эксплуатацию (такое иногда случается, когда застройщик не может в полном объеме выполнить свои обязательства по остальным объектам, указанным в заключенном с ним местной администрацией инвестиционном контракте), то вы можете подать в суд иск о признании за вами права собственности на приобретенную вами у застройщика квартиру, как объект незавершенного строительства;
2) Если дом еще не построен и нет причин полагать, что застройщик в скором времени может быть признан банкротом, вы можете дождаться возобновления и последующего окончания строительства жилого дома, после чего подать на застройщика в суд иск о взыскании с него неустойки по Закону РФ “О защите прав потребителей” в размере трех процентов за каждый день просрочки выполнения обязательства, но не более ста процентов от общей цены заключенного вами с застройщиком договора;
3) Если дом не построен и есть уже явные предпосылки к тому, что застройщик будет признан банкротом (например, в арбитражном суде будет принят к рассмотрению иск о признании застройщика банкротом), то вы можете потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве и либо возврата внесенных вами в кассу застройщика денег, либо возмещения причиненных вам убытков по статье 15 Гражданского кодекса РФ, которые равняются рыночной стоимости аналогичного жилья на день предъявления вами требования о расторжении договора.
Часто в качестве основания для расторжения договора долевого участия в строительстве выступает изменение общей площади или конфигурации (планировки) приобретаемого по такому договору жилья. Как правило, такие ситуации складываются либо из-за изменения проекта строящегося жилого дома (что чаще всего происходит при строительстве домов по индивидуальным проектам), либо в связи с возникшим у застройщика желанием получить от дольщика больше денег, чем было предусмотрено договором долевого участия.
Рассмотрим в отдельности несколько часто встречающихся ситуаций.
1) В заключенном между застройщиком и дольщиком договоре долевого участия в строительстве было предусмотрено условие, согласно которому цена приобретаемого по договору жилья складывается из общей цены квадратных метров, составляющих площадь приобретаемой квартиры. В договоре была определена цена одного квадратного метра, и отдельным пунктом было прописано, что окончательная стоимость приобретаемого жилья определяется по результатам обмера квартиры БТИ.
По окончании строительства жилого дома выяснилось, что первоначальная (проектная) площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия, меньше, чем общая площадь, установленная по результатам ее обмера БТИ. В данном случае никакого лукавства со стороны застройщика нет, и если квартира окажется на 2-3 квадратных метра больше, чем было предусмотрено по проекту, то эта разница вполне укладывается в допустимую погрешность при строительстве многоквартирного жилого дома.
Соответственно, в указанном случае, размер предполагаемой доплаты будет незначительным, и оснований расторгать договор с застройщиком не имеется.
2) В договоре долевого участия указано, что общая площадь квартиры составляет столько-то квадратных метров, и содержалось условие о цене одного квадратного метра общей площади. В приобретаемой квартире были предусмотрены две лоджии. Уже на стадии подписания акта приема-передачи квартиры застройщик объявляет дольщику о том, что общая площадь его квартиры с учетом лоджий составляет на 10 квадратных метров большую общую площадь, чем указано в договоре долевого участия.
В этом случае застройщик, безусловно, лукавит, поскольку статьей 15 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что террасы, веранды, балконы и лоджии не входят в общую площадь жилого помещения. Поскольку в договоре долевого участия содержится термин “общая”, а скажем, не “проектная” или “расчетная” площадь квартиры, то застройщик уже не вправе требовать от дольщика доплаты за площадь лоджий.
Данная ситуация является основанием не для расторжения договора долевого участия в строительстве, а для подачи в суд иска (в случае отказа застройщика подписать с дольщиком акт приема-передачи квартиры без внесения последним доплаты в кассу застройщика) о признании права собственности на квартиру.
3) Иногда, по ряду причин, изменяется не только площадь, но и планировка приобретаемой квартиры. Например, вместо двухкомнатной квартира становится однокомнатной, или вместо трехкомнатной квартира вдруг становится так называемой свободной планировки (то есть без внутренних перегородок). Вполне естественно, что граждане, пожелавшие получить квартиру с вполне определенными характеристиками, вовсе не в восторге от того, что застройщик, в итоге, предлагает им квартиру с совсем другими характеристиками.
В этом случае дольщик имеет право не просто потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве, но также вправе потребовать компенсации понесенных им убытков, которые составляют рыночную стоимость квартиры, аналогичной той, что была предусмотрена расторгаемым договором.
Чтобы у дольщика появилось право на расторжение договора долевого участия в строительстве при таких обстоятельствах, необходимо, во-первых, максимально четко прописать характеристики приобретаемой квартиры в тексте договора долевого участия, а, во-вторых, в обязательном порядке настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору имелась схема (план) этажа жилого дома, на котором находится приобретаемая квартира, с заштрихованной схемой на этом этаже самой приобретаемой квартиры.