Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Машино-места как объект гражданских прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Какие документы нужны для пересчета налога?
Суть рассматриваемой в данной статье проблемы заключается в том, что человек фактически владеет парковочным местом, а государственные органы думают, что он владеет иным нежилым помещением (офисом). Поэтому для подтверждения своих слов нужно предоставить документы, подтверждающие, что речь идет именно о гараже, гаражном боксе, парковочном месте, машино-месте и т.п.
Например, в качестве такого документа может использоваться договор купли-продажи парковки, в котором указано, что это именно парковка.
Также в качестве документа может быть представлено соглашение собственников о совместном использовании нежилого помещения, в котором указаны правила использования парковки.
В общем, в первую очередь найдите какой-то документ, который поможет подтвердить, что речь идет о парковке.
С чем могут столкнуться собственники паркинга, если решат его продать?
Эти и другие вопросы, касающиеся продажи паркинга, находящегося в общей долевой собственности обсудили в прямом эфире «Школы Росреестра» в сети Инстаграм Ольга Филиппова, член Правления Нотариальной палаты Свердловской области, нотариус Екатеринбурга и Ксения Шакинко, начальник отдела регистрации недвижимости в электронном виде и арестов Управления Росреестра по Свердловской области.
Эксперты рассмотрели такие вопросы, как: какой объект недвижимости можно отнести к паркингу; особенности распоряжения машиноместами; формы сделок, предусмотренных для оформления данного вида недвижимого имуществ.
Так, паркинг или парковочное место – это здания или часть здания предназначенные для организации стоянки транспортных средств и принадлежащие собственникам на праве общей долевой собственности.
Как правило, машино-места, являющиеся частью здания или сооружения, зарегистрированы в виде права общей долевой собственности и продаются как доли в праве общей долевой собственности.
О том, как можно распорядиться данным видом имущества, рассказала нотариус Ольга Филиппова. Так, по общему правилу продажа доли в праве общей долевой собственности осуществляется с согласия или при оповещении остальных участников долевой собственности. П.2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если в течение месяца остальные участники долевой собственности не против продаваемой доли, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Также применимы конструкции отказов от права преимущественной покупки. Если такие отказы собраны от всех остальных участников, то месячный срок можно не выжидать, а продавать долю в праве при наличии таких отказов. Однако на практике известить всех сособственников паркинга либо собрать отказы от права преимущественной покупки не представляется возможным, поскольку их очень много.
С 1 января 2017 года изменен порядок уведомлений участников общей долевой собственности недвижимого имущества, если число участников превышает 20.
В соответствии с пунктом 4.1 ст. 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, в случае если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает 20, то вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавец доли может разместить извещение о продаже своей доли на официальном сайте Росреестра.
Ольга Филиппова отметила, что в практике нотариуса довольно часто граждане спрашивают, где и в каком порядкеразмещается данное извещение. Подробную инструкцию можно найти на официальном сайте Росреестра, а также на сайте Нотариальной палаты Свердловской области.
Для публикации сообщения о продаже доли в праве общей долевой собственности необходимо зайти через свой личный кабинет на сайте Росреестра. При выборе соответствующего объекта недвижимости нужно выбрать вкладку «Уведомить о намерении продать долю в праве».
Форма сделки. Сделки по отчуждению или договор ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Соответственно, сделка по продаже долей в праве общей долевой собственности на долю в паркинге подлежит нотариальному удостоверению. Нотариусом при удостоверении договора может быть самостоятельно проверено наличие необходимого уведомления и сроки, в течение которых данное сообщение было опубликовано. Договор продажи можно заключить по истечении месяца со дня размещения данного извещения.
Когда происходит продажа сособственнику данной парковки, то размещение указанного извещения не требуется, поскольку собственник может самостоятельно выбрать, кому из сособственников продать. Если же паркинг продается третьим лицам, то такие извещения обязательны.
Документы. Нотариусу для удостоверения договора необходимо представить следующие документы: документ, удостоверяющий личность, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
В случае утери таких документов у нотариуса есть возможность заказать правоустанавливающие документы самостоятельно в электронной форме через портал Росреестра.Но для этого требуется время. Поэтому нотариусу о факте отсутствия требуемых документов нужно сообщать заранее. Кроме того, на сделкутребуется согласие супругов, как продавца, так и покупателя, либо представить брачный договор, либо заявление о том, что супруг отсутствует.
Удостоверенный договор нотариус передает в Росреестр. После регистрации выдается оформленный договор и выписка. Последняя в электронной форме по заявлению покупателя направляется на его электронную почту. Данные выписки очень объемные, так как содержат информацию обо всех собственниках долей.
До 2017 года машино-место подлежало регистрации только как право общей долевой собственности. С 2017 года предусмотрен порядок выдела доли в натуре и регистрации права собственности на машиноместо при условии:во-первых, право общедолевой собственности должно быть зарегистрировано у всех собственников, во-вторых, для регистрации выдела доли в натуре необходимо представить согласие всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Ксения Шакинко, напомнила, что срок регистрации нотариальных сделок в электронном виде сокращен и представляет один рабочий день с момента поступления документа. Уже на следующий день зарегистрированные документы поступают на электронную почту нотариуса и готовы к выдаче.
Какой налог я должен платить за машиноместо?
Имея в собственности гаражное строение, необходимо знать нужно ли платить налог в случае его продажи. Чтобы разобраться с данным вопросом следует определить, является ли конкретный гараж объектом недвижимого имущества.
В статье 130 Гражданского кодекса РФ установлены особенности причисления объектов к категории недвижимости.
В случае соответствия строения указанным в данной статье требованиям, оно будет относиться к недвижимым вещам.
Поэтому при проведении регистрации собственности на указанный объект, необходимо руководствоваться нормами ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”
Передача права собственности на гараж выполняется при учете действующих правил, который регулируют сделки по купле-продаже либо дарению.
Если постройка передается по наследству, то процедура ее оформления устанавливается в 4-й части Гражданского кодекса РФ.
При признании гаража объектом недвижимого имущества, в отношении него применяются правовые нормы ст. 217 Налогового кодекса РФ, регламентирующие уплату налогов при заключении сделок и налоговые вычеты.
В обязательном порядке необходимо платить налог после того, как гражданин получает какой-либо доход, в том числе с продажи своего гаража.
Однако, если он является недвижимостью, в отношении него применяются отдельные льготные условия, предусмотренные налоговым законом.
Недвижимым имуществом признается строение, которое имеет фундамент и неотделимо от земельного участка, на котором оно находится.
Можно выделить два вида таких объектов:
- Гаражные боксы, находящиеся в гаражно-строительных кооперативах.
- Отдельно стоящие гаражные строения, имеющие прочный фундамент.
Существуют такие гаражи, которые выполнены из металлоконструкций, который называют «ракушки». Следует знать, что они не являются объектами недвижимости, поскольку они без труда перемещаются на другое место.
После получения дополнительного дохода, гражданин РФ имеет обязанность по уплате налога НДФЛ. Продажа гаражного помещения является таким доходом. В результате чего из полученной суммы необходимо внести налог в федеральный бюджет.
Однако, имеются особенности, которые нужно принимать во внимание.
- период владения гаража его собственником;
- также имеет значение сумма его продажи.
Налог оплачивается размером 13% от величины полученных продавцом средств. Указанная ставка налога действует для российских граждан.
Если продавцом гаража является иностранный гражданин, то им оплачивается налог размером 30% с суммы полученного в качестве стоимости гаража дополнительного дохода.
В случае нахождения гаража в собственности более трех лет, продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
Оплата налога за машино-место
Налог на парковочное место рассчитывается органами ФНС в автоматическом порядке, после чего оформляется налоговое уведомление, которое направляется владельцу парковочного места для оплаты обязательного платежа.
Собственник получает уведомление от налоговой следующими способами:
- В личном кабинете налогоплательщика. Такой способ уведомления подразумевает онлайн-формат получения платежа на оплату.
- Уведомление в письменном виде можно получить заказным письмом на почту по месту прописки.
- Также уведомление получается лично в органах ФНС, если подать заявление о его выдаче. Документ, получаемый таким способом, выдается под расписку.
Парковочное место как объект недвижимости: станет ли лучше?
С 1 января 2017 года в силу вступает широко обсуждаемый в последнее время федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым машино-места (предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений), наряду с жилыми и нежилыми помещениями, подлежат отнесению к недвижимым вещам1. Данные поправки вызвали как одобрительные, так и негативные отзывы со стороны общественности и представителей отечественной правовой науки. Попытаемся разобраться, какие ключевые нововведения предложены данным законом, и в чём их положительные стороны и недостатки.
О правовом режиме машино-мест до 1 января 2017 г.
Прежде всего, видится необходимым рассмотреть то, какие подходы к определению правового режима машино-мест (в распространённом обыденном употреблении – парковочных мест) существовали в рамках российского правопорядка до сего момента, и в чём заключались их особенности.
Как правильно вкладываться
По данным аналитиков компании «Метриум», по итогам 2022 года 73% сделок на первичном рынке Москвы было совершено с привлечением ипотеки. Собственники квартир направляют большую часть средств на погашение жилищных кредитов и откладывают покупку машино-мест ближе к новоселью. Именно поэтому инвестировать в машино-место стоит на начальном этапе строительства. Это как с покупкой квартиры – на стадии котлована жилье приобретать выгоднее.
«Данный вариант подойдет, прежде всего, для граждан, у которых не хватает средств для покупки квартиры. Инвестировать в первичное жилье значительно выгоднее. Реализовать машино-место труднее, чем квартиру», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Директор Development Виталий Коробов в таком случае советует рассматривать место на паркинге в качестве инвестиционный покупки в высокобюджетных проектах – премиум и выше. При этом особенно актуально наличие машино-мест в центральных локациях города. Эксперт отметил, что здесь они востребованы как жителями новостроек, где появляются паркинги, так и жильцами старого фонда. Кроме того, с каждым годом расширяется зона платной парковки на фоне дефицита машино-мест.
По словам эксперта Циан.Аналитики Виктории Кирюхиной, приобретать парковочные места для последующей перепродажи нецелесообразно. Это связано с тем, что конкурировать с девелопером сложно, так как многие компании выводят в продажу машино-места по мере приближения ввода корпуса или даже после.
«Стоимость машино-мест в проектах застройщиков в последние несколько лет выросла. Связано это, в первую очередь, с ростом себестоимости строительства. Действительно, для застройщика выгодно продавать машино-места за пару кварталов до ввода объекта в эксплуатацию: тогда и спрос активизируется, и стоимость максимально высокая», – поделился гендиректор IKON Realty Александр Трыкин.
По оценкам экспертов, если сдавать впоследствии купленное машино-место, оно, в зависимости от локации и востребованности, может окупиться лет за 10, что, конечно, не является приемлемым сроком.
«Все зависит от инвестиционной стратегии. Покупка одного-двух машино-мест будет, скорее всего, убыточным предприятием, разве что они расположены в центре города, где бесплатных парковок практически нет. Если же речь идет об объекте за пределами ТТК, эффективной будет покупка больших объемов, скажем, целого этажа в многоуровневом паркинге, который можно использовать под сдачу и в качестве машино-мест, и для связанных с автомобилями бизнесов», – прокомментировал руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов.
Он уточнил, что здесь ставка аренды и профиль бизнеса арендатора будет зависеть от того, получится ли организовать теплый контур, подвести коммуникации и т.д.
Правильная разметка по государственным стандартам
Для того чтобы граждане максимально безопасно могли оставлять машины, нужно правильного организовать парковочное место, размеры ГОСТ предусматривают его минимальную ширину — 2,3 метра. Автомобили для инвалидов требуют большего пространства, для них ширина увеличена до трёх с половиной метров.
Основные требования к нанесению разметки согласно нормам ГОСТа следующие:
- Правильные расчёты при разметке с учётом всех типов транспорта, места для манёвра и возможности выйти из машины. Ширина места для проезда должна составлять не менее шести метров.
- Материал подбирается и наносится по следующим правилам:
- отклонение от планируемых линий не может быть более пяти сантиметров;
- при подготовке к нанесению разметки, нужно учесть, что прежних линий видно быть не должно;
- наносится только в тёплое время года, желательно, чтобы температура окружающей среды не была ниже 20оС;
- ширина линии по ГОСТу должна быть не больше 10 сантиметров;
- светоотражающим материалом нужно воспользоваться в местах, куда в дневное время попадает очень мало света, например, на крытых подземных паркингах;
- лакокрасочные материалы нужно обновлять раз в полугодие, поэтому если такая возможность отсутствует, намного практичнее воспользоваться холодным пластиком, который прослужит раза в два-три дольше;
- в стратегически важных местах возле пожарных кранов, огнетушителей, возле выходов на этажи применяются светоотражающие материалы.
При создании парковочных мест учитываются требования ПДД, парковка личная или общая не может отступать от положений этого нормативно-правового акта.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Налог С Продажи Машиноместа В 2021 Году Для Физических Лиц
Олег Ярушин, руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» (г. Екатеринбург): «В законе написано, что необходимо согласие собственников, про доверенность там ничего не сказано. Поэтому я считаю, что такие сделки могут быть оспорены. У нас люди иной раз пытаются оспорить договор займа, в котором лично расписывались. Когда человеку невыгодно, он говорит, что он этот документ видит первый раз в жизни, ничего не брал и ничего не подписывал. В данном случае оспорить не составит труда. Но, с другой стороны, вряд ли кто-то будет в этом заинтересован. Если объект продается по рыночной цене, дефицита машино-мест нет, то маловероятно, что сосед пойдет в суд, чтобы перевести на себя права и обязанности».
Для недвижимости, купленной после 01.01.2021, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2021 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2021 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Для недвижимости, купленной до 01.01.2021, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2021 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2021 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
- из вырученных за продажу средств вычитается сумма в размере 250 тысяч рублей (имущественный налоговый вычет), и уже от остатка определяется сумма налога, это все те же стандартные 13 %;
- для второго варианта необходимо предоставить документы, подтверждающие расходы продавца на покупку гаража, то есть, документы предыдущей сделки, 13 % в таком случае будут высчитывать на основе суммы, получившейся после вычета расходов продавца, которые он совершил во время покупки, из суммы доходов, полученных при продаже.
Все денежные операции с гаражом, которые попадают в категорию налогооблагаемых, подлежат декларированию в налоговых органах по месту прописки. Декларация подается не позднее 30 апреля того года, который следует за годом совершения сделки. Если продавец не успеет этого сделать, ему могут начислять за каждый просроченный месяц штрафы в размере 5 % от неуплаченной государству суммы налогов. Эти штрафы не могут быть меньше тысячи рублей, но также они не могут превышать 30 % от суммы неуплаты. При этом штрафы могут быть начислены даже в том случае, если проданное имущество не облагалось налогом по закону.
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Когда Росреестр откажет в регистрации машиноместа(парковки)?
Обязательное условие для оформления собственности — машиноместо не может быть меньше или больше, чем установленные для него размеры. Предельные параметры машиноместа определены в приказе Минэкономразвития РФ № 792, вступившем в силу с 1 января 2017 года. Минимальный размер машиноместа — чуть больше 13 квадратных метров (5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину), максимальный — 22,5 квадратных метра (6,2 метра в длину и 3,5 метра в ширину).
Далеко не все машиноместа можно оформить в собственность. До сих пор размеры машиномест в паркингах в проектной документации устанавливались в зависимости от класса автомобилей, которые на таких стоянках планировалось размещать. Поэтому в паркинге могут быть запроектированы машиноместа для малолитражных автомобилей длиной 3,7 метра и шириной 1,6 метра. Если границы нового машиноместа совпадают с границами других помещений или машино-мест либо площадь машино-места не соответствует требованиям законодательства, Росреестр в регистрации откажет.
Где купить машино-место и сколько стоит?
Федеральный закон о машиноместах с 1 января 2017 года стал действовать повсеместно. В связи с чем, на сайтах по продаже недвижимости появилась масса объявлений, предлагающих сдать или купить узаконенный участок парковки.
| Регион | Стоимость (руб.) | |
|---|---|---|
| Аренда | Купля-продажа | |
| Москва | 3 500 – 15 000 | 250 000 – 5 000 000 |
| Санкт-Петербург | 1 000 – 20 000 | 300 000 – 2 500 000 |
| Екатеринбург | 2 500 – 6 000 | 250 000 – 1 500 000 |
| Новосибирск | 2 500 – 5 000 | 100 000 – 1 200 000 |
| Уфа | 1 500 – 3 000 | 300 000 – 1 600 000 |
| Симферополь | 1 200 – 3 500 | 200 000 – 1 700 000 |
| Краснодар | 1 500 – 6 000 | 200 000 – 2 000 000 |
Размер параллельного места на парковке по ГОСТу – таблица
| Вид транспорта | Длина, метр | Ширина, метр |
| легковой автомобиль (с прицепом) | 6 (20) | 2,5 (3,5) |
| грузовой автомобиль | 25 | 3,5 |
| автобус | 20 | 3,5 |
Машиноместа перешли в разряд частной собственности
Законодательные изменения вступили в действие с первого дня 2017-го года, после принятия Федерального закона №315, предусматривающего ряд поправок в Гражданском кодексе. Нововведения изменили статус машиномест. Отныне парковочные места в паркингах или на стоянках открытого типа причисляются к отдельному виду собственности.
Процесс регистрации права на недвижимый объект в виде парковочного места – строго регламентированная процедура, предполагающая:
- Подготовку определенного пакета документации.
- Обращение в уполномоченную госструктуру.
- Получение документа, подтверждающего право на собственность. Иными словами, наличие выписки из госреестра служит доказательством права на собственность. Процедура аналогична оформлению прав на собственность любого недвижимого объекта.