Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Аванс является одним из способов предварительной оплаты, а понятие предварительной оплаты расценивается, как обязанность покупателя, заказчика и т.д. оплатить товар, услугу или работу полностью или частично до передачи продавцом товара, оказания исполнителем услуги, выполнения подрядчиком работы.
В разного рода словарях аванс также определяется как денежная сумма, предварительно выплачиваемая в счет предстоящих платежей. Приведем некоторые примеры определения понятий:
Аванс — деньги или другие материальные ценности, выдаваемые в счет предстоящих платежей (Толковый словарь Т.Ф.Ефремовой).
Аванс – деньги (или другие ценности), выдаваемые вперед в счёт заработка, причитающихся кому-н. платежей (Толковый словарь С.И.Ожегова).
Аванс — предварительная выплата заказчиком некоторой денежной суммы в счёт предстоящих платежей за поставляемые товары, выполняемые работы, услуги… / Часть заработной платы, выдаваемая вперёд в счёт ежемесячного заработка; день её выдачи… (Большой толковый словарь русского языка. — 1-е изд-е: СПб.: Норинт С. А. Кузнецов. 1998)
Аванс — (от фр. avance) — денежная сумма или другая имущественная ценность, выдаваемая вперед в счет условленных платежей или предстоящих расходов. Аванс, как и задаток, служит доказательством заключения договора, но не обеспечивает его реального исполнения, поскольку при неисполнении обязательства он подлежит возврату, и не более того. поэтому всякий предварительный платеж считается а., если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что это задаток (Однотомный большой юридический словарь. 2012).
Аванс (франц. avance) — предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. Обычно в виде аванса выплачивается часть будущей суммы оплаты, составляющая до 50% ее общего объема. Аванс представляет форму предоплаты, призванную заинтересовать исполнителя, гарантировать получение денег со стороны заказчика, возместить предстоящие расходы исполнителей. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату. Распространенные формы аванса: выдача работнику заранее части заработной платы, предоставление денежных сумм командированному перед выездом в командировку. Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете заказчика с исполнителями. Выдача средств в счет предстоящих расходов называется авансированием, предоплатой (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь. — 6-е изд., перераб. и доп. — М.» (ИНФРА-М, 2011)).
Понятие аванса в Трудовом кодексе РФ отсутствует.
На практике авансом именовали выплату части заработной платы за первую половину месяца, ссылаясь на Постановление Совмина СССР от 23.05.1957 N 566 «О порядке выплаты заработной платы рабочим за первую половину месяца», в котором было указано:
«Установить, что размер аванса в счет заработной платы рабочих за первую половину месяца определяется соглашением администрации предприятия (организации) с профсоюзной организацией при заключении коллективного договора, однако, минимальный размер указанного аванса должен быть не ниже тарифной ставки рабочего за отработанное время».
Постановлением Правительства РФ от 04.10.2017 N 1205 упомянутое Постановление Совмина СССР от 23.05.1957 N 566 признано недействующим на территории РФ.
Аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ (п. 1 ст. 487 ГК РФ). Таким образом, аванс имеет следующие функции:
- Аванс засчитывается в счет будущих платежей по договору (платежная функция).
- Аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса считается акцептом оферты, т.е. согласием на заключение договора.
- Аванс не является способом обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ) – не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.
Не путать аванс и заработную плату
Порядок и сроки выплаты заработной платы установлены в статье 136 Трудового кодекса РФ.
В соответствии со статьей 136 ТК РФ заработная плата выплачивается не реже чем каждые полмесяца. При этом коллективным договором или правилами внутреннего распорядка может быть предусмотрена выплата заработной платы, например, каждую неделю, то есть более двух раз в течение месяца.
Даже в том случае, если работник написал заявление с просьбой выплачивать ему зарплату один раз в месяц, это не освобождает работодателя об обязанности платить два раза в месяц.
Таким образом, понятие «аванс» в ст. 136 ТК РФ отсутствует — есть лишь понятие заработной платы, которая выплачивается дважды в месяц. Ни одна из двух данных обязательных частей зарплаты не является авансом.
Вместе с тем, несмотря на отсутствие в трудовом кодексе понятия «аванса», выплата аванса, разумеется, не исключена. Конкретные сроки выплаты аванса, размеры аванса, как и заработной платы, определяются правилами внутреннего трудового распорядка, коллективным договором или непосредственно в трудовых договорах с работниками.
Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.
Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Поделиться с друзьями
Чем аванс отличается от задатка
Аванс никого ни к чему не обязывает. Ваш сосед может на следующий день прийти и сказать: «Знаешь, что-то мне лень эту плитку класть, спина болит еще. На тебе твой аванс, ищи другого мастера». Он возвращает вам аванс и уходит.
Или вы можете решить, что сосед ваш – мастер «так себе» и лучше доверить плитку профессионалу. И когда сосед приходит, вы говорите: «Не, я передумал, не буду с тобой связываться, давай аванс назад». Сосед обязан его вернуть.
А вот с задатком дело другое. Он гарантирует, что сделка будет выполнена. В противном случае сторона, которая сделку не выполнит, будет «возмещать убытки». Если вы скажете своему соседу: «Иди лесом, ты плохой мастер, не хочу с тобой работать» – он уйдет. Вместе с вашим задатком.
Но если сосед из-за своей больной спины откажется класть вам плитку, он [по закону] обязан вернуть вам задаток в двойном размере.
Будьте осторожны
Если дело доходит до суда, изворотливый адвокат может доказать, что пункты договора, который вы заключили с человеком, можно толковать двояко. Получится так, что вы и тот, кому вы дали задаток, не поняли друг друга. Заказчик хотел одну работу, а исполнитель подумал совсем о другой.
В таком случае суд может посчитать задаток авансом. Аванс вам, конечно, вернут, но не в двойном размере, как задаток. И работа сделана не будет. И никого вы ни к чему не принудите.
Договор о задатке и авансе: юридическая помощь компании SVA в Одинцово
Задаток или аванс?
Договоры о задатке и авансе во многом идентичны. Но существуют определенные различия между этими понятиями, которые подробно описаны в российском законодательстве. Зная их можно исключить вероятность занесения в договор ошибочных сведений и избежать недоразумений.
Задаток — выдача конкретной суммы одной стороной второй в счет платежа, который установлен согласно подписанному соглашению и используется в качестве подтверждения заключения сделки и гарантии исполнения взятых на себя обязательств.
Аванс — конкретная денежная сумма либо же ценность, которая подлежит передаче одной стороной второй, с целью исполнения взятых на себя обязательств.
Если покупатель внес задаток, а продавец уклоняется от исполнения договора, то продавец обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Данная ситуация четко прописана в законе.
Если в договоре полученная сумма указана как аванс, то у продавца уже нет такой обязанности, он может отказаться от сделки, передумать, при этом возврату подлежит только сумма внесенного аванса.
Но существует ограничение, если иное не прописано в договоре. Если Вы договорились о других условиях, необходимо соблюдать условия договора.
Если в договоре четко не прописано что это договор задатка, то такой договор считается договором об авансе.
В договорах аванса или задатка, сумма, внесённая покупателем, в случае его отказа от покупки по немотивированным причинам, остаётся у продавца. Продавец потерял время, а возможно и деньги, т.к. рынок недвижимости постоянно находится в движении, за время которые было дано на раздумье и оформление квартира могла существенно подешеветь.
Возможен и еще один подход в виде предварительного договора купли-продажи. Обычно такой договор используют банки, при оформлении ипотеки на покупку квартиры. По требованию банка, покупатель заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи.
Чем отличается аванс от задатка
Сравнительный анализ отличий задатка от аванса представим в виде таблицы.
Таблица 1
Сходства и различия между авансом и задатком
|
Критерии |
Аванс |
Задаток |
|
Когда вносится |
В любой момент до передачи имущества/прав |
До заключения основного договора |
|
Цель внесения |
Предварительная оплата |
1. Предварительная оплата. 2. Обеспечение исполнения обязательства по заключению договора |
|
Форма соглашения |
Законом не установлена |
Письменная |
|
К какому договору применяется |
К договору, по которому возникает денежное обязательство |
К любому виду договора |
|
Возврат средств |
Деньги возвращаются, если передача имущества/прав не состоялась (как неосновательное обогащение получившей его стороны, по п. 2 ст. 1102 ГК РФ) |
1. Прекращение обязательства по соглашению сторон. 2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 ГК РФ). 3. Неисполнение договора по вине стороны, получившей задаток (в двойном размере) |
Оклад бухгалтера Петровой И.В. составляет 50 000 руб., вычетами по НДФЛ она не пользуется. Тогда сумма удержанного налога составит 50 000 х 13% = 6 500 руб.
Если выплатить аванс в размере 50% оклада, т.е. 25 000 руб., то сумма по итогам месяца составит 50 000 – 25 000 – 6 500 = 18 500 руб. При 40% нормативе выплаты будут более сбалансированными:
Аванс: 50 000 х 40% = 20 000 руб.
Зарплата: 50 000 – 6 500 — 20 000 = 23 500 руб.
Однако возможна ситуация, когда работник в течение первой половины месяца был в отпуске, а значит — уже получил оплату за этот период. Тогда, при выдаче первой части в размере «стандартных» 40% зарплаты, вторая часть будет минимальной, или даже вообще может получиться переплата.
Поэтому оптимальным вариантом определения суммы аванса будет комбинированный: выплата рассчитывается, как 40-45% от оклада, но с учетом фактически отработанного времени.
Возврат аванса при расторжении или неисполнении договора
Аванс по закону не является гарантом предстоящей сделки. Поэтому до её совершения сумма аванса может быть возвращена в любой момент. Однако есть и свои нюансы в том, какой выбрать метод решения возникающих между заказчиком и поставщиком (исполнителем) споров и разногласий в зависимости от причины возврата аванса.
Существует несколько возможных законных оснований для возврата авансового платежа:
- невыполнение оговорённых обязательств перед заказчиком;
- ненадлежащее качество товара или услуги;
- срыв срока выполнения работ или поставок товара по вине исполнителя.
А также есть несколько ситуаций, когда заказчику (покупателю) не вернут предоплату на вполне законных основаниях:
- заказом было выполнение услуг или работ, для осуществления которых исполнитель уже купил материалы. Этот пункт обычно прописывается в договоре;
- товар или услуга были приобретены через третьих лиц (магазин, агентство и так далее). В этом случае предоплата является компенсацией понесённых посредником убытков;
- в договоре были прописаны заранее ситуации, когда аванс может быть удержан исполнителем даже в случае срыва сделки, и наступила эта самая ситуация.
Другой комментарий к статье 487 Гражданского Кодекса РФ
Предварительная оплата может составлять полную цену товара или его часть. Комментируемая статья не использует термин «аванс» (от франц. «avance»). Аванс представляет собой предварительную выплату части денежной суммы в счет предстоящих платежей за товар (для договоров купли-продажи). Пункт 3 ст. 380 ГК РФ оперирует понятием «аванс», отдавая ему предпочтение перед задатком в случае сомнения в определении уплаченной денежной суммы, например вследствие несоблюдения правила о письменной форме соглашения о задатке.
При применении п. 2 комментируемой статьи продавец, передавший покупателю товар при отсутствии предоплаты, хотя срок ее внесения согласно договору уже наступил, вправе приостановить передачу товара на основании ст. 328 ГК РФ. Такое право возникает и при внесении предоплаты покупателем не в полном объеме. Кроме того, продавцом, передавшим покупателю товар, может быть заявлено требование о взыскании платы и процентов по ст. 395 ГК РФ, а также неустойки, предусмотренной договором, с момента передачи товара. Норма п. 2 комментируемой статьи носит императивный характер. Однако п. 4 ст. 328 ГК РФ, к которому содержится отсылка в данной норме, говорит о диспозитивности положений, применяемых в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, в связи с чем договором купли-продажи могут быть предусмотрены последствия невнесения покупателем предоплаты, отличные от норм п. п. 2, 3 ст. 328 ГК РФ, в том числе о взыскании предоплаты независимо от передачи товара покупателю и т.д. Эти последствия должны быть определены договором, в противном случае требование продавца о взыскании предварительной оплаты при том, что товар им покупателю не передан, не будет удовлетворено (Определение ВАС РФ от 7 мая 2010 г. N ВАС-5474/10 по делу N А40-94854/08-48-868 ). Если продавец исполнил обязанность по передаче товара ненадлежащим образом и покупатель товар не получил, то требование о взыскании предварительной оплаты также не подлежит удовлетворению, если иное не предусмотрено договором.
———————————
СПС «КП».
3. В соответствии с п. 3, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата предоплаты за не переданный продавцом товар. Покупатель вправе заявить любое из данных требований по своему усмотрению. Требование покупателя о возврате суммы предварительной оплаты может рассматриваться в качестве одностороннего отказа от договора. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил в Постановлении от 3 июня 2003 г. N 12463/02 , что в данном случае «пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают право покупателя требовать возврата сумм предварительной оплаты и уплаты процентов на эти суммы с фактом просрочки исполнения обязательств поставщиком, а не с прекращением между сторонами договорных отношений».
———————————
Вестник ВАС РФ. 2003. N 11.
4. Проценты по ст. 395 ГК РФ, предусмотренные п. 4 комментируемой статьи, взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (ст. 823 ГК).
Юридически, аванс — это предоплата
- Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
- Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
- Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
- Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
- Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
- Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
- Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
- Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
- Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
- И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.
Аванс, задаток, предоплата…- А в чем разница?
2 комментируемой статьи продавец, передавший покупателю товар при отсутствии предоплаты, хотя срок ее внесения согласно договору уже наступил, вправе приостановить передачу товара на основании ст. 328 ГК РФ. Такое право возникает и при внесении предоплаты покупателем не в полном объеме. Кроме того, продавцом, передавшим покупателю товар, может быть заявлено требование о взыскании платы и процентов по ст. 395 ГК РФ, а также неустойки, предусмотренной договором, с момента передачи товара. Норма п. 2 комментируемой статьи носит императивный характер. Однако п. 4 ст. 328 ГК РФ, к которому содержится отсылка в данной норме, говорит о диспозитивности положений, применяемых в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, в связи с чем договором купли-продажи могут быть предусмотрены последствия невнесения покупателем предоплаты, отличные от норм п. п. 2, 3 ст. 328 ГК РФ, в том числе о взыскании предоплаты независимо от передачи товара покупателю и т.д. Эти последствия должны быть определены договором, в противном случае требование продавца о взыскании предварительной оплаты при том, что товар им покупателю не передан, не будет удовлетворено (Определение ВАС РФ от 7 мая 2010 г. N ВАС-5474/10 по делу N А40-94854/08-48-868
———————————
3. В соответствии с п. 3, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата предоплаты за не переданный продавцом товар. Покупатель вправе заявить любое из данных требований по своему усмотрению. Требование покупателя о возврате суммы предварительной оплаты может рассматриваться в качестве одностороннего отказа от договора. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил в Постановлении от 3 июня 2003 г. N 12463/02
———————————
4. Проценты по ст. 395 ГК РФ, предусмотренные п. 4 комментируемой статьи, взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (ст. 823 ГК).
Задаток, залог, аванс… Разница в чем?
Бюллетень НедвижимостиБюллетень Недвижимости
Способ, в общем-то, придуман: в качестве подтверждения намерений использовать деньги. Покупатель передает определенную сумму продавцу, тот ее принимает, и тем самым стороны обозначают готовность к совершению сделки.
Денежные средства, разумеется, передаются в строгом соответствии с действующим законодательством и, несомненно, не под честное слово, а только на основании специально подготовленного письменного договора (договора аванса, договора задатка, предварительного договора купли-продажи).
В нем должны быть зафиксированы все условия как принятия денег, так и возможного их возврата — при изменении обстоятельств, включая и намерения сторон. Ох… ну как только эти деньги в народе не называют: и авансом, и задатком, и залогом…
За словами — при такой серьезной операции, как купля-продажа недвижимости, — должно стоять не «народное понятие» («А мы так привыкши!»), а юридически точный их смысл. Давайте в этом вопросе — в принципе несложном, но требующем точности — и разберемся.
Это слово нужно исключить из нашего списка. С чего начинался предыдущий абзац? Со слов «денежные средства». Так вот они, эти средства, никак не могут быть залогом. Залог — это вещь или другое имущество, но никогда не деньги как таковые. Вспомните, к примеру, что берет в залог банк, выдавая ипотеку.
Правильно: ту самую квартиру (вещь, имущество), на покупку которой он дает свои деньги. Да, в случае неисполнения обязательств по возвращению ипотечного кредита банк потом заберет себе, конечно, деньги.
Но они появятся после продажи «вещи», взятой в залог, то есть квартиры (или имущественного права на будущую вещь, если покупается, скажем, новостройка по ДДУ). Залог при покупке квартиры физлицом у физлица не в виде денег? Ну… такая «экзотика» — тема какой-то другой статьи.
Так что слово «залог» больше не употребляем, как и само понятие. И помним: в случае если что-то пойдет не так, договор о «денежном залоге» будет юридически бессмысленным.
Теперь про аванс. Если пришли к соглашению, что в качестве подтверждения намерений вносится аванс, то вот его уже можно и договором оформить. Впрочем, не только можно, но и обязательно нужно. Аванс — это уже деньги.
По сути, это предоплата, часть от полной суммы за квартиру, и эту часть покупатель вносит до оформления сделки, то есть до подписания договора купли-продажи (ДКП) и, соответственно, до регистрации Росреестром перехода права собственности.
В ДКП это, кстати, обязательно отмечается отдельным пунктом. Но внимание: есть нюансы.
Покупатель на самом деле может внести аванс и продолжать искать себе квартиру получше-подешевле, а продавец может продолжать искать покупателя. Цель — а она, напомним, это «начинать подготовку сделки», — не достигнута.
Почему? Так ведь «искателю» (любому из двух) «за это ничего не будет». Аванс не обеспечивает обязательности самого заключения ДКП.
Как покупатель, так и продавец могут до этого момента потребовать его возвращения даже без какого бы то ни было обоснования.
Спрашивается, а для чего он, аванс, тогда бывает нужен? Да много вариантов. К примеру, для того, чтобы продавец, пока идет регистрация, мог уплатить долги по коммунальным услугам. Иногда это просто необходимо для снятия судебным приставом ограничения по операциям, в том числе переходу права, то есть покупки-продажи.
Или ему на переезд с одновременным жизненно необходимым предварительным ремонтом будущего жилья эти деньги нужны, а получение полной суммы обусловлено (по соглашению сторон) и подписанием передаточного акта, в котором прописывается в том числе полное освобождение квартиры от жильцов и мебели. Всех вариантов и не перечислить…
Сумма аванса при этом прописывается в ДКП и отнимается при будущих расчетах от цены квартиры, которая, разумеется, прописана там же.
При этом, повторимся, стороны ведь должны быть достаточно уверены в том, что сделка не отменится по такому «простому» поводу, как «А мы тут думали-подумали — взяли и передумали». В лучшем случае продавец, взявший деньги, легко и быстро их отдаст.
В другом — возможен суд. Вот для этого (или предотвращения этого) и нужен грамотно составленный договор и обязательно (!) расписка, подтверждающая получение продавцом авансовых денег.
Расписка отдается обратно покупателю одновременно с возвращением аванса.
Два важных слова из предыдущей главки — «намерение» и «обеспечение». Так вот намерение вполне себе выражает и аванс, но обеспечивает проведение будущей сделки не он, а задаток. По крайней мере, так определяется его смысл статьей 380 Гражданского кодекса РФ.
Задаток, так же как и аванс, всегда идет в счет оплаты суммы сделки, но, в отличие от аванса, продавец не может просто так вернуть его обратно («А мы передумали!»), занявшись поиском другого покупателя. И покупатель не может ни с того ни с сего потребовать назад свои деньги, вернувшись к изучению объявлений на рекламных интернет-площадках.
Вернее, забрать задаток покупатель однозначно не сможет: передумал и нашел другую квартиру — вздохни и про бывшие свои деньги, данные в задаток, забудь. А если передумал заключать сделку продавец — будь любезен, верни покупателю задаток в двойном размере. Так уж предписал упомянутый выше Гражданский кодекс в статье 381.
Да плюс еще и компенсируй доказанные (!) убытки, если они случились в результате неисполнения обязательств.
Предварительный договор и обеспечительный платеж
Иногда стороны, договорившиеся о таком будущем действии, как покупка-продажа квартиры или другого недвижимого имущества, заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В этом договоре подробно описываются обязательные и существенные пункты будущего договора: определение участников будущего основного ДКП, предмета договора, цены и т. д.
И спокойно готовят будущую сделку — мало ли что требует времени не в один день: это может быть и приведение каких-то документов в порядок, и подготовка получения ипотечного кредита, и предварительное снятие с регистрации, если уж так договорились почему-либо, и т. п. Для его обеспечения сторона-покупатель вносит стороне-продавцу некую денежную сумму, что, собственно, в нем самом прописывается. Речь может идти об авансе, задатке или обеспечительном платеже.
Чем обеспечительный платеж отличается от аванса? Эту сумму нельзя произвольно ни забрать, отказавшись от покупки, ни отдать, отказавшись от продажи. Для того и другого нужны аргументы — они в том числе и перечислены заранее в тексте ПДКП.
Чем отличается от задатка? Штрафные санкции, которые могут быть применены к обеим сторонам, заранее прописаны в ПДКП: неустойка или возвращение в двойном (или любом ином) размере могут быть, а могут и не быть.
Если в процессе возникнут какие-либо разногласия или одна из сторон отказывается подписывать основной договор, то проблемы потом можно решать через суд. Кстати, если при этом возникают дополнительные убытки, то их тоже можно взыскать.
В Петербурге существует как минимум еще один способ внесения предварительного платежа покупателем-физлицом. Его применяют некоторые агентства недвижимости (а среди них есть и крупные, с почти 30-летней историей), если их услугами пользуется продавец.
Когда на квартиру, выставленную на продажу, находится покупатель, агентство заключает с ним договор и обязуется со своей стороны обеспечить проведение сделки по адресу продаваемой квартиры, а покупатель, в свою очередь, обязуется эту покупку совершить и в качестве обеспечения вносит определенную сумму денег.
В таком договоре могут быть особенными и конкретные детали, и условия — они тоже по взаимному соглашению прописываются. Разумеется, учитывается всегда, к сожалению, вероятный форс-мажор.