Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взаимозачет по налогу и вычету за квартиры купленные в разные годы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Взаимозачет по налогу и вычету за квартиры купленные в разные годы
В 2017 году мною была приобретена квартира за 2700 тыс. руб. Налоговый вычет ни разу не получала. В 2020 году вступила в наследство, получила другую квартиру (кадастровая стоимость 2560 тыс. руб.) и сразу продала за 2280 тыс. руб.
Могу ли я в 2022 году оформить налоговый вычет на квартиру, купленную в 2017 году, и одновременно оформить взаимозачет данного вычета на уплату налога за проданную унаследованную квартиру?
Лилия Григорьева
Консультаций: 527
По общему правилу, налоговые вычеты уменьшают налоговую базу при расчете налога на доходы физических лиц в тот налоговый период, в который были произведены расходы (п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ).
Согласно п. 7 ст. 78 НК РФ заявление о зачете или возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.
Взаимозачёт при продаже и покупке квартиры в 2022 году
Освобождение от уплаты налогов по своей природе — льгота, которая является исключением из вытекающих из статей 19 и 57 Конституции Российской Федерации принципов всеобщности и равенства налогообложения, в силу которых каждый обязан платить законно установленный налог с соответствующего объекта налогообложения. Льготы всегда носят адресный характер, и их установление относится к исключительной прерогативе законодателя. Именно законодатель вправе определять (сужать или расширять) круг лиц, на которых распространяются налоговые льготы.
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
Право на получение имущественных вычетов по продаже и покупке жилья предусмотрено законом, но получить их можно лишь при документальном обосновании. Все физические лица должны придерживаться особой процедуры при обращении с просьбой о взаимозачете произведенных сделок:
- Собрать необходимый пакет документов.
- Написать заявления на льготы.
- Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
- Дождаться принятого решения.
Самым ответственным для заявителя считается именно сбор документов. От того, насколько правильно будет собран комплект бланков, зависит исход обращения. В зависимости от региона и принятых в нем законов перечень может варьироваться, но основной комплект остается неизменным для всех субъектов федераций. В него входят:
- Удостоверение личности заявителя.
- ИНН.
- Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
- Акт приема-передачи проданного помещения.
- Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
- Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
- Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
- Квитанции о сделанных выплатах.
Документы должны обосновать факт продажи и вырученную сумму, а также, сколько было потрачено на новое жилье. Обратите внимание, что покупка жилья у близких родственников не позволяет рассчитывать на возврат НДФЛ.
Какие возникают риски?
При использовании взаиморасчета можно встретиться с некоторыми рисками. К ним относится:
- стоимость жилья в новостройке может увеличиться в процессе продажи старой недвижимости, поэтому имеющихся сбережений может не хватить для покупки жилья, что приведет к необходимости уплаты сбора, поскольку не будет возможности воспользоваться взаиморасчетом;
- если возникает необходимость купить жилье в новостройке, то придется покупать объекты, которые уже сданы в эксплуатацию, так как при наличии ДДУ оформить вычет не получится;
- так как человек спешит совершить две сделки в течение одного года, то нередко это приводит к тому, что выбирается не слишком качественная и хорошая квартира, причем часто застройщики специально предлагают таким покупателям помещения, на которые устанавливается низкий спрос.
Поэтому, если планируется возврат подоходного налога при покупке квартиры сразу после продажи старого жилья, то рекомендуется учесть множество рисков, возникающих во время данного процесса.
Взаимозачет при купле-продаже квартиры
В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.
При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.
✅ Риски участия во взаимозачете
Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:
-
Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.
При бронировании новой квартиры важно обратить внимание, в какой момент фиксируется ее цена: непосредственно на дату брони или на дату покупки (внесения части средств, вырученных от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем рассчитывалось изначально. - Затягивание сроков вселения. Наиболее безопасный вариант – выбирать новостройки высокой степени готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, не выгоден застройщикам, поэтому они предлагают зачастую к взаимозачету объекты на более ранних этапах строительства. Всегда остается вероятность, что оно растянется на более длительный срок или дело вовсе не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. С учетом этого риска важно продумать место проживания на случай возможного изменения сроков вселения.
- Покупка жилья с «недостатками». Иногда зачетная схема для застройщиков – это способ реализации квартир с неудачной планировкой, неудобным расположением (например, на последних этажах) или другими характеристиками, которые могут мешать продаже традиционными способом.
- Завышенная стоимость. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости умышленно выставляют более высокие цены для недвижимости, предлагаемой по зачету.
Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.
Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры
»»» Последнее обновление 2023-06-14 в 13:12 Как рассчитывается налог с продажи квартиры, если покупается другая? Ведь с продажи налог платится, а с покупки — возвращается.
В пп.5 п.1 части первой России реализация недвижимого имущества приведена как вид доходов, извлекаемых на территории страны. А по кодекса такие доходы подлежат налогообложению.
Следовательно, за продажу квартиры гражданин должен заплатить НДФЛ:
- 30% с выручки — если не является налоговым резидентом России.
- 13% с выручки — если имеет статус резидента;
Поскольку недвижимость имеет высокую цену, то размер налога достаточно велик для среднестатистического гражданина.
Поэтому в законодательстве предусмотрены способы освободить или уменьшить лицо в части НДФЛ. Освобождение предлагается по п.17.1 и распространяется только на жилую недвижимость и доли в ней. Как оно действует:
- если недвижимость подарена близким родственником либо членом семьи, унаследована, приватизирована, получена от рентополучателя до 2016 года, то при продаже — вы освобождаетесь;
- если недвижимость куплена после 1 января 2016 года и с момента покупки и до продажи прошло больше 5 лет — вы освобождаетесь;
- если недвижимость куплена до 2016 года и с момента покупки до продажи прошло больше 3 лет — вы освобождаетесь;
- если недвижимость подарена близким родственником либо членом семьи, унаследована, приватизирована, получена от рентополучателя после 1 января 2016 года, а с момента приобретения до продажи прошло больше 3 лет, — вы освобождаетесь.
В случае освобождения взаимозачет не происходит, т.
к. налог у вас и так не взимается. А если вы не попадаете в освобождение, то можно уменьшить налог:
- далее, если он не дошел до нуля, — с помощью взаимозачета от вычета при покупке жилья.
- сначала с помощью вычета;
Как уменьшить с помощью вычета:
- либо вычесть из базы сумму ваших расходов, которые у вас были, когда вы покупали эту квартиру; этот способ требует документального подтверждения расходов.
- вычесть из налоговой базы фиксированный вычет в размере 1 000 000 рублей, который установлен ;
Важно!
Уменьшить базу можно только одним из способов по выбору плательщика. Пример 1 Щербакова Кристина купила квартиру в 2017 году за 1 900 000 рублей. Спустя год она продала ее за 2 100 000 рублей.
Срок владения меньше 5 лет, нужно заплатить НДФЛ. Если использовать вычет база будет равна: 2 100 000 — 1 000 000 = 1 100 000 рублей.
Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?
Последнее обновление: 20.05.2018 Вопрос:Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?Ответ:Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог?
И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета? Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна , а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е.
в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним. Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо.
Ура!». Ан нет. Не все так просто.
Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):
«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества»
.
Ключевое слово здесь – «ЭТОГО».
Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.
Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо.
Здесь действует на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке). Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.
А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью.
Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.
Когда квартира считается , а когда – не считается?
Смотри в Глоссарии по ссылке.
Процесс приобретения в зачёт имеющегося жилья
Каждый способ предусматривает некоторые различия в алгоритме пошаговых действий и имеет определённую специфику, связанную с обстоятельствами, сопутствующими передаче старого жилья. Базовые правила сделки, при этом, остаются идентичными в обоих случаях.
В частности, остаток по сделке в том и ином варианте проведения взаимозачёта, доплачивается:
- из личных сбережений;
- оформляется в рассрочку;
- оформляется в ипотеку.
Из способа доплаты могут проистекать дополнительные нюансы сделки.
При взаимозачёте может использоваться не только квартира клиента, но и другая, принадлежащая ему недвижимость.
Если выбирается вариант с оформлением брони, то вся процедура будет состоять из следующих, основных шагов:
- Оценка старого имущества.
- Бронирование квартиры в новостройке.
- Продажа имеющегося объекта, с учётом всех этапов: поиск покупателей, организация просмотров, проверка пакета документации.
- Сопровождение расчёта покупателя с продавцом, с перечислением денег на счёт.
Эти процедуру выполняет риэлтерская компания, сотрудничающая с застройщиком, или сам застройщик. Клиенту остаётся только заключить с компанией соответствующий договор услуг.
Взаимозачёт по брони может оформляться на самых ранних этапах возведения новостройки. Соответственно, стоимость строящегося объекта самая низкая, допускающая существенную экономию. Чем больше готовность строящегося объекта, тем ниже риски и выше стоимость жилья.
Поэтому многие строительные компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, завершают оформление брони на планирующиеся квартиры уже на стадии котлована. Чтобы сохранить бронь, нередко приходится снижать стоимость продаваемой квартиры.
При оформлении одномоментной купли-продажи старого и нового жилья, ситуация складывается несколько иначе и происходит по следующему сценарию:
- Оценка и осмотр квартиры представителем застройщика.
- Предложение на приобретение квартиры.
- Одновременное оформление и заключение договора купли-продажи (ДКП) старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ) или переуступки на новую квартиру.
Договор долевого участия может заключать только застройщик, риэлтерская фирма может заключить договор цессии.
Определение взаимозачета
Взаимозачет – это способ оплаты налоговых обязательств на основе взаимного учета требований и обязательств между налогоплательщиком и налоговым органом. Этот механизм позволяет получить вычет на налоговый период и выставить взаимный расчет за несколько операций.
Для получения вычета необходимо предоставить документы, подтверждающие доходы и расходы за налоговый период, а также заявление об учете полученных вычетов. Если налогоплательщик имеет имущественный вычет, он может использовать его при покупке новой недвижимости.
Если налогоплательщик имеет долю в уже купленной квартире, он может использовать ее при покупке другой квартиры. При покупке квартиры в ипотеке можно воспользоваться льготами налоговой скидки на проценты по кредиту и вернуть до 13% от суммы, уплаченной по кредиту за год.
Для получения вычета при продаже квартиры необходимо представить документы, подтверждающие право на владение жильем и декларацию по доходам за налоговый период. Если налог был уплачен при покупке квартиры, то он может быть учтен при продаже квартиры в рамках взаимозачета.
Кроме того, налогоплательщик может получить вычет на построенное жилье, полученные в качестве дарственной или наследуемой части доли, а также на квартиру, которую он приобрел до 2014 года.
Минфин определил, что сумма вычета, которую можно получить, не может превышать 2 млн рублей за год. Однако, если налогоплательщик имеет право на два вычета (например, на покупку квартиры и на оплату ипотеки), то сумма вычетов может быть увеличена.
Важным вопросом при взаимозачете является срок получения вычета. В соответствии с законодательством, заявление на получение вычета можно подать в течение 3 лет с момента получения дохода или совершения расхода. Однако, налогоплательщик имеет право вернуть уже полученный вычет, если он оказался не нужен или если был полученный неправомерно.
Итак, взаимозачет позволяет налогоплательщику оплачивать налоговые обязательства на основе взаимного учета требований и обязательств между ним и налоговым органом. Для получения вычета необходимо иметь документы, подтверждающие доходы и расходы за налоговый период, а также заявление об учете полученных вычетов. Сумма вычета ограничена законодательством и не может превышать 2 млн рублей за год. Взаимозачет также дает возможность использовать имущественный вычет при покупке новой недвижимости или при продаже уже имеющейся.
Если вы продали одну квартиру и купили другую в течение одного налогового периода, вы можете воспользоваться взаимозачетом. Для этого нужно подать заявление и предоставить соответствующие документы в налоговую.
Если продажа квартиры была с прибылью, налогоплательщик должен заплатить налог и подать налоговую декларацию. Если же при продаже квартиры был убыток, то его можно списать с дохода в этом налоговом периоде.
При покупке новой квартиры на сумму, меньшую или равную сумме проданной, владелец может получить вычет по имущественному налогу. Для этого нужно налоговой дать документы, подтверждающие право на льготу, а именно: копии договора купли-продажи, акта приема-передачи, платежного поручения и ипотечного договора (если был совершен покупка в ипотеку).
Заполнение налоговых деклараций
| Календарь бухгалтера на март 2016г. | ||||||||||
| пн | вт | ср | чт | пт | сб | вс | Календарн. дней — 31 Рабочих дней — 21 Выходные и праздники — 10 |
|||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |||||
| 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | ||||
| 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | ||||
| 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | ||||
| 28 | 29 | 30 | 31 |
Уплата налога с продажи жилья при покупке новой квартиры: разные ситуации
Необходимость уплаты подоходного налога с оформлением НДФЛ-вычета при продаже и последующей покупке жилплощади зависит от срока обладания проданным жильем. Данный аспект четко регламентируется нормами Налогового кодекса РФ (НК):
- Для жилья, полученного на любых основаниях до 01.01.2016, предусматривается трехлетний минимальный период владения.
- Если жилплощадь получена физлицом после 01.01.2016 в порядке дарения от близкого родственника (члена семьи), наследования, приватизации или соглашения пожизненной ренты, также действует трехлетний срок. Это оговаривается пунктом 3 статьи 217.1 НК.
- Если после 01.01.2016 недвижимость получена гражданином по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 3 статьи 217.1 НК, применяется пятилетний минимальный срок обладания (пункт 4 статьи 217.1 НК). Характерным примером такого основания является сделка покупки.
- Начиная с 2020 года, минимальный срок обладания снижен до 3 лет для владельцев единственного жилья. Если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок также составит 3 года.
Учитывая вышеприведенные нормы, различают две типичные ситуации.
Примеры расчетов, как вернуть налог с покупки
У покупателей возможно два варианта: они используют свой вычет для уменьшения налога с продавца или получают деньги в размере до 260 тыс. р.
Допустим, недвижимость продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для уменьшения налогооблагаемой базы покупатель использовал 500 тыс. р., еще на 1 000 000 р. он уменьшил за счет стандартного миллионного уменьшения. У него в запасе осталось 1 500 000 млн. неиспользованных рублей. Их он может компенсировать в дальнейшем в сумме 195 тыс. р.
Это может быть единовременная сумма или прибавка к зарплате в виде неудерживаемого НДФЛ, например, его доход составляет 50 тыс. р. в месяц (чистыми он получает 43500 р. за вычетом НДФЛ). Тогда он будет дополнительно получать к зарплате 6500 р. в месяц, пока эта сумма не достигнет 195 тыс. р.
Если квартира приобретается на несколько собственников, то каждый из них получает свое право на возврат бюджетных средств. Например, квартира приобретена в общедолевую собственность за 8 млн р., собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них вправе заявить свои права в ФНС и в совокупности они получат 520 тыс. р. (по 260 тыс. р. каждый с учетом лимитов).
Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.
Более детально о том, как рассчитать налоговый вычет, можно ознакомиться здесь.