Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить новостройку у застройщика по ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.
В России оно регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2005 года. Именно с этого периода с дольщиками стали заключать ДДУ, а не инвестиционный договор.
Данный закон регулирует взаимоотношения между застройщиком и дольщиками. Заключать ДДУ строительная фирма может только после соблюдения нескольких требований:
- приобретение или аренда земельного участка;
- получение разрешения на строительство;
- опубликование проектной декларации в СМИ или интернете.
Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, а также машино-место, входящие в состав многоквартирного дома, создаваемого с привлечением средств дольщиков.
А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?
Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.
Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.
Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.
Какие обязательства возлагаются на участников сделки
Подписывая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства.
Застройщик обязуется:
- принять от дольщика денежные средства и направить их на возведение дома и на другие цели, разрешенные законодательством;
- провести необходимые процедуры по оформлению и регистрации ДДУ;
- построить объект, по качеству соответствующий условиям договора, и в строго отведенные сроки передать его дольщику;
- удовлетворять претензии участников по качеству объекта в пределах гарантийного срока, установленного законодательством.
Основная обязанность дольщика – вовремя и без задержек вносить платежи за квартиру. Оплата может осуществляться как единовременно, так и по частям в соответствии с графиком, прописанным в договоре. Участник также обязан в установленный законом и договором срок принять квартиру.
Государственные меры поддержки и законодательство
Правовые отношения сторон при долевом строительстве регламентируются Гражданским кодексом, Законом «О защите прав потребителей», ФЗ № 214. В этих законодательных актах прописаны обязанности и права сторон, порядок оформления документов, прописаны штрафные санкции каждой стороны в случае нарушения Соглашения. В основе лежит договор долевого участия, оформляемый только в письменном виде, который должен пройти государственную регистрацию и соответствовать нормативной базе ст. 4 № 214-ФЗ. В ст. 7 этого закона указывается, что передаваемое жильё должно полностью соответствовать нормативной документации и утверждённым техническим параметрам. После введения в эксплуатацию построенного объекта дольщик получает в собственность, указанную в ДДУ жилплощадь и некоторую долю имущества, находящегося в общем пользовании.
Риски долевого строительства – на что обратить внимание
До момента принятия нового закона № 214-ФЗ, вступившего в силу с поправками в 2014 году, который защищает интересы дольщиков при долевом строительстве, строительные компании, то есть застройщики использовали инвестиционные соглашения. В таких документах об инвестировании строительства отсутствовали права дольщика, оговаривалось отдельным пунктом, что квартира в построенном и введённом в эксплуатацию доме переходит в собственность после окончательного подписания договора купли-продажи. Как правило, до этого этапа дело не доходило, компания или становилась банкротом, или полностью ликвидировалась, а руководство исчезало вместе со всеми вложенными средствами.
Принятый новый закон требует регистрации ДДУ в Росреестре, и тем самым инвестор защищается от потери денежных средств. Кроме того, Законодатель обязывает застройщика страховать любые виды долевого строительства и свою ответственность за нарушение взятых перед инвестором обязательств. Существует несколько видов рисков для дольщика.
- Недобросовестный застройщик умышленно не выполняет свои обязательства. Это может быть фиктивное строительство, продажа одного и того же объекта, к примеру, квартиры, нескольким разным людям и другие мошеннические схемы.
- Влияние экономических и политических изменений в стране.
- Качество и площадь построенного жилья отличаются от обещанного на начальном этапе.
Нередко мошенничество осуществляется через оформление и подписание предварительного договора долевого участия с большими скидками, которое является самой рискованной сделкой. В чём опасность для дольщика? Суть в том, что к предварительному договору застройщик прибегает в тех случаях, когда нет разрешения на строительство, не решён вопрос с земельным участком, и существует много других проблем для законного начала возведения недвижимости. Правомочным является только ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, и правильно оформленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ. Избежать всевозможных рисков можно, если тщательно выбирать строительную компанию, изучив предварительно всю необходимую документацию, которую обязан предоставить законопослушный застройщик.
Правоустанавливающим документом при долевом инвестировании является ДДУ, который согласно ст.4 ФЗ № 214 должен быть подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Хотя не существует строго бланка этого Соглашения, но некоторые позиции являются обязательными.
- Точное описание вводимого объекта, который должен быть передан дольщику. Указывается номер корпуса, этаж и площадь квартиры, и другие сведения.
- Стоимость приобретаемой недвижимости и график внесения денег.
- Время окончания строительства и дата передачи покупателю.
- Гарантийный срок на введённый дом.
- Гарантии обеспечения обязательств со стороны строительной компании.
Отсутствие хотя бы одного пункта делает договор недействительным. Принимается только в письменном виде.
Дополнительно по согласованию сторон, должно быть, указано:
- условия корректировки стоимости при изменении площади объекта;
- указываться сколько раз может сдаваться жильё государственной комиссии;
- при наличии недочётов, сроки их устранения;
- планируемая форма управления строением;
- сроки и порядок оформления недвижимости в собственность.
Это типовой вид Соглашения, который можно скачать на нашем портале.
Порядок действий при покупке недвижимости по ДДУ
После того, как выбрана строительная компания и подписан соответствующий договор, рекомендуется совершать следующие действия:
- Осуществить регистрацию договора в государственных органах. Данная процедура предусмотрена законом и является обязательной. Без ее проведения договор будет считаться недействительным, а значит, фактически незаключенным, что создает для обеих сторон соглашения существенные риски.
- После регистрации в Росреестре, следует вносить денежные средства в соответствии с установленным графиком. Нарушение сроков оплаты помимо штрафных санкций может повлечь за собой расторжение договора со всеми вытекающими последствиями.
- Обязательно рекомендуется периодически посещать место строительства, чтобы контролировать процесс возведения дома. При нарушении сроков строительных работ покупатель может потребовать неустойку, также обратиться в суд за расторжением договора и получить назад внесенные денежные средства. Кроме того, регулярное посещение строительной площадки позволяет контролировать и качество работ, ведь исправлять недостатки после окончания возведения постройки будет гораздо сложнее.
Сомневаясь в том, стоит или нет вкладывать деньги на строительство многоквартирного дома, стоит рассмотреть все достоинства и недостатки такой сделки с застройщиком.
Плюсы:
- относительно низкая стоимость покупки дома. Дольщик может сэкономить до 30% на покупке жилья в строящемся объекте недвижимости;
- не нужно изначально платить всю сумму. Заключая договор о долевом участии, дольщик, грубо говоря, берет квартиру в рассрочку без уплаты процентов.
Минусы:
- дольщик не сразу получает заветную квартиру, а через определенное время, оговоренное в договоре;
- есть вероятность того, что застройщик не выполнит своих обязательств: не возведет дом, построит его, но с существенными нарушениями договора, сдаст дом в эксплуатацию, но не уложится в срок. В таком случае дольщик потеряет свое драгоценное время и нервы;
- дольщик может попасть в руки мошенников, которые могут завладеть его деньгами. Чтобы не быть обманутым, обязательно нужно проверять застройщика на «чистоту» его работы еще до момента заключения договора ДДУ.
Риски долевого строительства – на что обратить внимание
До момента принятия нового закона № 214-ФЗ, вступившего в силу с поправками в 2014 году, который защищает интересы дольщиков при долевом строительстве, строительные компании, то есть застройщики использовали инвестиционные соглашения. В таких документах об инвестировании строительства отсутствовали права дольщика, оговаривалось отдельным пунктом, что квартира в построенном и введённом в эксплуатацию доме переходит в собственность после окончательного подписания договора купли-продажи. Как правило, до этого этапа дело не доходило, компания или становилась банкротом, или полностью ликвидировалась, а руководство исчезало вместе со всеми вложенными средствами.
Принятый новый закон требует регистрации ДДУ в Росреестре, и тем самым инвестор защищается от потери денежных средств. Кроме того, Законодатель обязывает застройщика страховать любые виды долевого строительства и свою ответственность за нарушение взятых перед инвестором обязательств. Существует несколько видов рисков для дольщика.
- Недобросовестный застройщик умышленно не выполняет свои обязательства. Это может быть фиктивное строительство, продажа одного и того же объекта, к примеру, квартиры, нескольким разным людям и другие мошеннические схемы.
- Влияние экономических и политических изменений в стране.
- Качество и площадь построенного жилья отличаются от обещанного на начальном этапе.
Нередко мошенничество осуществляется через оформление и подписание предварительного договора долевого участия с большими скидками, которое является самой рискованной сделкой. В чём опасность для дольщика? Суть в том, что к предварительному договору застройщик прибегает в тех случаях, когда нет разрешения на строительство, не решён вопрос с земельным участком, и существует много других проблем для законного начала возведения недвижимости. Правомочным является только ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, и правильно оформленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ. Избежать всевозможных рисков можно, если тщательно выбирать строительную компанию, изучив предварительно всю необходимую документацию, которую обязан предоставить законопослушный застройщик.
ДДУ отличается от других сделок с недвижимостью тем, что:
- у дольщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за невыполнения своих обязательств застройщиком или добиться выплаты штрафов с него;
- застройщик связан договорными обязательствами, которые он должен выполнять. У него не получится обмануть вкладчика, иначе ему последует понести наказание через суд;
- застройщик не может разорвать договор первым или изменить стоимость проекта.
Среди недостатков можно выделить следующие моменты:
- риск срыва сделки из-за застройщика;
- долгий процесс оформления документации;
- рассрочка даётся сроком до 5 лет;
- полное внесение суммы на счёт застройщика должно быть произведено до окончания строительства объекта.
Переуступка недвижимости
Если будущего владельца квартиры не устраивает качество жилья, сроки строительства или он хочет получить прибыль от недвижимости, ему можно воспользоваться правом – заключить договор с переуступкой своих прав новому хозяину.
Чтобы этот договор считался действительным, требуется соблюдение следующих правил:
- сумма за квартиру была полностью внесена предыдущим дольщиком (либо долг переводится на нового владельца в присутствии застройщика с оформлением подтверждающей документации);
- имеется письменное согласие застройщика на проведение данной процедуры;
- есть разрешение банка на договор по переуступке (если квартира бралась в ипотеку);
- новый договор прошёл регистрацию в Госреестре.
Новый хозяин будет обладать такими же правами, что и предыдущий, но в случае обнаружения дефектов, претензии нельзя предъявлять к старому владельцу. Все жалобы идут на имя застройщика. Разорвать ДДУ по переуступке и вернуть деньги – не получится. Нужно ждать окончания стройки, вступить в права собственности и продать её как обычную квартиру.
Возможные риски и их предотвращение
Заключая ДДУ, дольщик подвергает себя некоторым рискам. Ниже представлены возможные риски и способы, как их предотвратить или исправить.
-
изменение сроков стройки
(из-за нехватки денег, несвоевременной поставки материалов, заморозки объекта). Нужно внимательно читать договор и прописывать в нём конечную дату завершения стройки. Это даст законное основание требовать уплату неустойки или штрафов; -
изменение проекта без согласования с дольщиком
(размер, планировка, этажность, назначение помещений, комплектация, отделка комнат, стоимость). Прописать в ДДУ, что цена установлена окончательно, не подлежит изменению, дополнительных взносов не требуется, планировка утверждена и не должна меняться. Также можно разорвать договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения уплаченных средств; -
продажа квартиры нескольким дольщикам
. Заключать ДДУ напрямую с застройщиком, а не с его посредником. Тщательно проверять репутацию строительной фирмы. У подрядчика требовать документ о способах выполнения обязанностей перед строительной компанией и ответственности за их невыполнение; -
отсутствие разрешения на введение в эксплуатацию,
хотя объект завершён. Требовать признания своего права на владение квартирой можно через суд, предоставив подтверждающую документацию.
При заключении ДДУ оформляется страховка на ответственность строительной компании. Даже если она не выполнит оговоренные условия или обанкротится, страховая компания выплатит вкладчикам финансовую компенсацию.
Ещё один вариант страховки дольщика – отчисления средств застройщиком в компенсационный фонд. Если строительная организация стала банкротом, этот фонд принимает на себя обязательство достроить объект или вернуть деньги вкладчикам.
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.
- Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
- Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
- Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
В случае недобросовестности застройщика
Согласно действующим законодательным актам, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, у дольщика появляется право:
| Требования устранения недостатков в процессе приемки объекта капитального строительства | в разумный срок. Дольщик может пригласить независимого специалиста-приемщика для контроля качества жилых помещений и ориентироваться на его установки |
| Требовать снижения стоимости объекта недвижимости | при несоответствии площади той, прописана в договоре долевого участия |
| Требования уменьшения цены приобретенного недвижимого объекта | При несоответствии качества выполненных работ существующим строительным стандартам и правилам |
| Компенсации убытков | в претензионном порядке или через суд |
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.