Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Госрегистрация сделки с долями
После заверения нотариусом ДКП, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, заполнив и подав соответствующее заявление со всеми перечисленными выше документами. С февраля 2019-го весь пакет для госрегистрации должен отправлять сам нотариус, который не имеет права взимать дополнительные деньги за эту операцию, кроме госпошлины в размере 2 тыс. руб.
Также участник сделки по-прежнему вправе самостоятельно отправить документы на рассмотрение в Росреестр, через официальный сайт ведомства, личное посещение этой федеральной службы, МФЦ или сайт госуслуг.
Росреестр регистрирует переход права собственности в течение 3 рабочих дней с даты подачи документов в отделении. При подаче же документов через сайт ведомства или госуслуги рассмотрение сокращается до одного рабочего дня. А вот регистрация через МФЦ потребует пяти рабочих дней.
После завершения Росреестром регистрации перехода права собственности ведомство ставит специальную регистрационную надпись на ДКП и выдает выписку из ЕГРН.
Как происходит определение порядка пользования при долевой собственности
Сама процедура определения порядка пользования происходит следующим образом:
Определить порядок проживания в квартире сособственники могут путем устной или письменной договоренности между собой в добровольном порядке.
Даже если сособственники не являются членами одной семьи, хорошие человеческие отношения никто не отменял.
И всегда можно договориться путем ведения переговоров без какого-либо негатива. Все ведь просто. Кто-то занимает одну комнату, а кто-то другую.
Или же при разводе, бывшие супруги делят квартиру пополам, и каждый из них становится собственником ½ доли в квартире.
Но если есть ребенок и он остается с матерью, то суд обычно решает отдать им большую часть квартиры.
Владение долями: в чем специфика
Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.
У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.
Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Когда для сделок с долевой собственностью нужна выписка из ЕГРН
ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:
- Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
- Купля-продажа доли в квартире;
- Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
- Перераспределение долей по соглашению собственников;
- Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
- Признание доли незначительной;
- Передача доли в аренду.
Что такое доля в квартире?
Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.
Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности. Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках. Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.
Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов. Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев. Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.
Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли. В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом. Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв. м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.
Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.
Что можно сделать с долей в квартире?
Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно. Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность. При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены. В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.
Наиболее вероятные проблемы при покупке долей в квартире
Прежде чем согласиться на приобретение доли, потенциальному сособственнику нужно проанализировать ситуацию.
Часто продажа становится единственным способом уйти от конфликта с соседями или совладельцами. Если предыдущий владелец не сумел найти с ними общего языка и установить порядок пользования, возможно, что застарелое противостояние продолжится уже с вашим участием.
Важно! Рассчитывайте свои силы грамотно. Изучите действующее законодательство. Воинственно настроенные соседи могут препятствовать вашему попаданию в квартиру всяческими методами. Полиция неохотно соглашается принимать участие в бытовых разбирательствах, но в этом случае нарушаются ваши права. Придется проявлять твердость и в общении со стражами правопорядка.
Еще один существенный минус – необходимость почти во всем получать согласие соседей по квадратным метрам. Оно потребуется:
-
при сдаче комнаты в аренду,
-
при прописке членов семьи,
-
при продаже.
Выделение долей в квартире
Один из самых интересных вопросов, который в настоящее время волнует многих граждан. Это касается как совместной, так и долевой собственности. Под выделом долей понимают передачу части имущества в натуре в собственность гражданину или выплату ему определенной компенсации (если его доля очень мала).
В данном случае нередко возникает много споров между людьми, которые владеют равными долями одного жилья. Доходит даже до того, что люди очерчивают границы своей личной собственности, отгораживаясь таким образом от совместного имущества. По всем правилам закона, при выделении доли, необходимо иметь разные выходы из дома. Как такое можно сделать в квартире высотного дома? Это невозможно. Потому что это характерно лишь для частных домов.
Совершить сделку по выделению долей на жилье можно путем составления соглашения или через судебные инстанции. Чаще всего, люди обращаются в органы правосудия. Если процедура невозможна в связи с тем, что это приведет к порче имущества, то собственники должны выплатить тому лицу, чье имущество испорчено, денежную компенсацию. Тоже самое относится к тем случаям, когда доля собственности в квартире настолько мала, что выделить ее просто невозможно, и поэтому здесь собственнику также положена материальная компенсация.
В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?
Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:
-
Приобрести квартиру в результате оформления сделки
купли-продажи , дарения, мены и пр. в долевую собственность; - Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;
- Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;
- По решению суда.
Порядок и особенности определения доли недвижимости в натуре
Кроме того, мы расскажем о нюансах, которые необходимо учесть при составлении договора купли-продажи долевой собственности в коммерческой недвижимости между физическими лицами.
Юридический офис Вардана Хечяна и его служащие не несут ответственности за убытки, которые могут последовать после обращения к информации, опубликованной на данном веб-сайте. Пользователь имеет право на скачивание и временное размещение информации с данного веб-сайта для личного пользования на своем компьютере или ином устройстве.
При входе на настоящий веб-сайт и его использовании Вы подтверждаете, что прочли и поняли данные условия, а также порядок использования сайта и согласны следовать им. Данные положения могут изменяться без предварительного уведомления, и в связи с этим рекомендуем каждый раз при входе на сайт предварительно ознакамливаться с ними.