Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общие положения о договоре дарения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.
Виды дарственной на квартиру
- Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
- Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.
Минусы и риски дарения
Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.
- В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
- Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
- Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Порядок оформления договора дарения
Процедура оформления письменного ДД вне зависимости от подарка выглядит практически одинаково, за исключением случаев, когда договор нужно удостоверять у нотариуса.
Рассмотрим все пошагово:
- Обсуждение сделки с одаряемым. Это важно, т.к. он вправе отказаться.
- Сбор документов. Обе стороны подготавливают их самостоятельно.
- Составление дарственной. Этим можно заняться самому, заказать услугу у нотариуса или обратиться к юристу. В последнем случае выйдет дешевле по сравнению с нотариальной конторой.
- Подписание договора. Обязательно присутствие обеих сторон. Если даритель или одаряемый не могут присутствовать, подпись ставит законный представитель на основании нотариальной доверенности. Удостоверение дарственной понадобится при отчуждении доли в праве собственности, дарении от лица несовершеннолетнего, присутствии поверенных в сделке.
Сроки подачи документов на оспаривание
Законодательством предоставляется возможность вернуть квартиру дарителю на протяжении трех лет со дня подписания соглашения. Но следует помнить о том, что, не смотря на трехлетний срок для подачи иска на оспаривание, документы могут быть поданы не позже, чем через год от момента, когда были обнаружены факты, позволяющие судиться за подаренное жилье. То есть, если одариваемый умышленно нанес телесные повреждения человеку, который подарил ему квартиру, то иск на расторжение контракта на дарение должен быть подан не позднее, чем через год после совершения противоправного поступка со стороны одариваемого.
Для случаев, когда оспариванием занимается даритель, например, в случае, если одариваемый своими действиями приводит жилье в негодность, возможно продление искового периода до пяти лет.
Бывают случаи, когда по тем или иным причинам суд принимает решение о продлении срока оспаривания, в большинстве случаев такое исключение делается для истцов кроме самого дарителя, но если с момента передачи квартиры прошло более десяти лет, вернуть подаренное имущество будет невозможно даже при наличии доказательной базы, позволяющей расторгнуть контракт.
Важная особенность оспаривания: Если для самого дарителя исковый период составляет три года со дня подписания документа, подтверждающего дарение, то для родственников или посторонних истцов, пытающихся доказать противозаконность сделки, трехлетний период оспаривания начинает отсчитываться с того дня когда они узнали о подписании договора, а не со дня его фактического подписания. Но в этом случае в суде придется доказывать, что о факте дарения истцу стало известно только недавно.
Покупатель обязательно должен посмотреть документы, в которых содержится перечень лиц, зарегистрированных в квартире. Если среди этих лиц значится тот, кто ранее был дарителем по договору дарения, необходимо принять дополнительные меры, чтобы обезопасить себя от возможных судебных споров в будущем (выяснить обстоятельства, по которым лицо продолжает жить в квартире; желательно встретиться с ним лично; проверить, кто оплачивает коммунальные услуги и пр.).
В некоторых случаях договор дарения может быть оспорен дарителем по основанию введения его в заблуждение, если он не имел намерений дарить квартиру и продолжает пользоваться квартирой, которая является единственным жильем для него (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2019 по делу N 33-8034/2019).
Договор дарения не может предусматривать какого-то встречного обязательства одаряемого (п.1 ст. 572 ГК РФ). Тем не менее, на практике встречаются случаи, когда на одаряемого возлагаются какие-то обязательства. Например, в договоре дарения можно встретить право дарителя квартиры на пожизненное пользование подаренной квартирой (то есть обязанность одаряемого не препятствовать дарителю пользоваться квартирой и жить в ней). Покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор дарения и найти в нём такие условия, которые будут ограничивать его право собственности после приобретения такой квартиры. Как видим, обязанность одаряемого может быть скрытой (если она не прописана прямо, а следует из права дарителя).
Встречаются в практике и такие случаи, когда право пожизненного проживания дарителя в квартире в договоре дарения не было прописано, но одаряемым было составлено письменное заявление, удостоверенное у нотариуса, о том, что даритель сохраняет право пожизненной регистрации в квартире.
В этом случае право пожизненного проживания дарителя в квартире может быть сохранено даже после продажи квартиры и даже в том случае, когда такое заявление впоследствии было отменено одаряемым (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).
Проживание дарителя в квартире после перехода права собственности на неё к одаряемому встречается и при банкротстве дарителя. Некий гражданин, имеющий значительную задолженность, заключает договор дарения с целью вывести своё имущество на третьих лиц, тем самым исключив его реализацию в рамках банкротства. Такая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия в виде перехода права владения, пользования и распоряжения квартирой к одаряемому. Даритель продолжает проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги.
В этом случае договор дарения является ничтожной сделкой, кредиторы дарителя вправе предъявить в суд требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. Если договор дарения заключен и/или регистрация перехода права собственности по такому договору произошла в течение трех лет до принятия судом заявления о признании дарителя банкротом или после принятия указанного заявления, договор дарения может быть оспорен в рамках процедуры банкротства.
При этом, если даритель проживал в квартире и оплачивал коммунальные услуги на момент, когда покупатель заключил договор купли-продажи в отношении указанной квартиры, покупателю может быть отказано в признании его добросовестным приобретателем, а квартиру у него истребуют в конкурсную массу банкрота-дарителя.
Конечно, можно дать общую рекомендацию — покупайте квартиру только в случае отсутствия в ней зарегистрированных лиц, но по разным причинам это не всегда возможно. А кроме того, даже покупка такой квартиры может нести риски для покупателя, о чем будет сказано далее.
Нередко собственника квартиры, страдающего психическими заболеваниями, пытаются спрятать от покупателя, отстранить от участия в сделке. Вам могут предложить заключить договор купли-продажи квартиры с лицом, действующим по доверенности от собственника. Покупатели неохотно совершают сделки с теми, кто действует на основании доверенности, так как такая сделка имеет повышенные риски. Поэтому одним из способов мошенников является оформление договора дарения с собственником, страдающим психическими заболеваниями. То есть вам предложат купить квартиру у лица, которое является собственником квартиры на основании договора дарения.
Как уже было сказано, если даритель всё ещё зарегистрирован в квартире, покупателю необходимо принять дополнительные меры для того, чтобы обезопасить себя. Но что, если в квартире он не зарегистрирован? Психическое состояние здоровья дарителя и в этом случае имеет важное значение.
Дело в том, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ст. 177 ГК РФ). Такая сделка считается совершенной с пороком воли дарителя, а это значит, что квартира может быть истребована у покупателя даже в том случае, когда он является добросовестным приобретателем.
Для признания договора дарения недействительной сделкой по основанию, предусмотренному статьей 177 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности может начать исчисляться после смерти дарителя, страдавшего психическим расстройством. Такое требование может быть предъявлено наследниками дарителя, поскольку признание договора дарения недействительной сделкой повлечет за собой возникновение у них права на долю в наследстве.
Если судом будет установлено, что даритель с учетом своего психического состояния не мог осознавать наличие возможности оспорить договор дарения в судебном порядке, срок исковой давности начинает течь после того, как о таком договоре узнает наследник дарителя. Наследники могут оспорить сделку также в случаях, когда будет установлено, что при жизни даритель заключил договор дарения под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, если сам даритель при жизни его не оспаривал.
Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании»).
Для начала течения срока исковой давности важное значение, как было указано выше, имеет психическое состояние дарителя. Для установления психического состояния дарителя на момент совершения сделки суд назначает комплексную психолого-психиатрическую экспертизу, в том числе посмертную (если договор оспаривает наследник дарителя). Такие судебные споры не редкость, поэтому важно проанализировать всю историю сделок с квартирой и на основании многих факторов оценивать риски для покупателя.
Наверное только ленивый не проехался по руководству МО РФ. Дошло все до того, что теперь запрещено обсуждать все, что на данный момент происходит на фронте.
Причем, буквально. Тем не менее все продолжают этим заниматься. И мнения экспертов по поводу дополнительного снабжения, достаточно понятны.
Люди покупают большое количество вещей, потому что их там не хватает. Армия сидевшая на бюджете, неплохо себя чувствовала в мирное время. Сирийский конфликт не предполагал такого активного наземного вторжения. Украинская кампания это даже не 2 чеченских. Это крупнейший военный конфликт с нашим участием, со времён Второй мировой. И к этому, никто не готовился.
А раз никто не готовился, то вопрос дефицита каких-то вещей, не мог не проступить на поверхность.