Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В нашей повседневной жизни мы сталкивается с различными формами договоров. Самый простой и распространенный договор купли-продажи. С данным видом договора и его формой мы сталкиваемся ежедневно совершая покупки в продуктовых магазинах, магазинах бытовой техники и т.д.
Отличие от аванса и залога
Гражданское законодательство не использует термин «аванс», но он часто применяется на практике. Следует отграничить понятие аванса от задатка.
Основным признаком выступает назначение платежа. Хотя аванс тоже вносится в счет оплаты по сделке, он не является обеспечительным средством, поэтому аванс несложно вернуть.
Залог, напротив, обеспечивает исполнение обязательств стороны по договору. Но, в отличие от задатка, он не входит в состав основного платежа, предусмотренного сделкой.
Если сумма задатка всегда меньше денежного обязательства стороны, то размер залога обязательно равен или превышает его. Как правило, в качестве залога используются не денежные средства, а вещи, имеющие ценность в денежном выражении. Внесение залога всегда сопровождается заключением отдельного договора.
Обычное применение залога – обеспечение кредитного обязательства, например, по договору ипотеки.
Итак, отличие аванса от задатка в том, что он не выступает средством обеспечения исполнения договора, а залога – в том, что не является предварительным взносом.
Что такое залог в соответствии с ГК РФ и его отличия от аванса и задатка
Обновлено 13.12.2019
2019-12-12T21:13:27+03:00
В ГК РФ залог описали как один из вариантов обеспечения основного обязательства. Инструмент используют, чтобы гарантировать кредитору возмещение убытков, если должник допустит нарушения. Что иметь в виду.
Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.
Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.
Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы. Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.
Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.
Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.
381 статья Гражданского законодательства подробно описывает ситуации, при которых задаток должен быть возвращен покупателю или же оставлен продавцу. Резюмируя все прописанное в законе, видим, что если продавец нарушил условия договора, деньги должны быть возвращены в двойном объеме. Если сделка не состоялась по вине покупателя – задаток продавцом не возвращается.
Как и в любом законе, в данном существуют свои исключения. Иногда ситуация может складываться неоднозначно и противоречиво. Раньше судебная система вступала в противоречие между Верховным и Арбитражным судом. Последний не признавал задатка без основного договора, считая его авансом, который если и возвращается, то никак не в двойном объеме.
Однако на данный момент законодательство едино для всех видов суда. А в Гражданское законодательство были внесены соответствующие пункты, которые подробно описывают особенности внесения и возврата денежных средств в качестве задатка. Чтобы окончательно понять, возвращается задаток или нет, нужно учесть еще некоторые моменты.
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.
Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.
Возвращение регулируется ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком». Согласно статье, возврат уплаты осуществляется следующим образом:
- если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
- если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
- если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.
Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:
- сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
- срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.
В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства.
Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия.
Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.
Понимание сути залога
Залог – это договор, по которому заемщик передает заложенное имущество кредитору в качестве обеспечения возврата займа. Обычно залог применяется при оформлении крупных кредитов, когда кредитору необходимо защитить свои интересы.
Предмет залога может быть разным: это могут быть недвижимость, автомобиль, деньги на депозите в банке и т.д. В любом случае, перед заключением договора залога необходимо внимательно ознакомиться с его условиями и особенностями.
- Одним из главных моментов является срок действия залога и дата его истечения. В случае наступления срока, заёмщик обязуется вернуть кредитору указанную в договоре сумму выполнением своих обязательств.
- Также в договоре залога необходимо указать сумму залога и порядок возврата имущества в случае исполнения обязательств.
- Важно понимать, что заложенное имущество является гарантией возврата займа, поэтому даже при опоздании с выплатами, кредитор может обратиться в суд и взыскать долг через продажу заложенного имущества.
Поэтому, прежде чем брать крупный кредит, необходимо тщательно изучить условия договора залога и оценить свои силы и возможности по его исполнению. В случае возникновения финансовых трудностей лучше обратиться к кредитору на ранней стадии и обсудить возможность пересмотра условий договора, чем рисковать потерей личного имущества.
Статья 334. понятие залога
Причем сделать это он может независимо от того, в чью пользу имущество было застраховано. 2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен залогу недвижимости (ипотеке). Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.
Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота. Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.
Аналогичное утверждение содержится и в информационном письме ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Вестник ВАС РФ. 1998. N 11).
Статья 334 гк рф. понятие залога (действующая редакция)
Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства; 4) залог зависим от основного обязательства. Эта зависимость четко отражена в законе. Наиболее общее правило включено в п. 4 ст. 4 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге», в соответствии с которым судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.
Инфо
Зависимость залога проявляется и в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге. Залог сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу.
Отличия от аванса и залога
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Это тоже важно знать:
Как вернуть запчасти автомобиля обратно в магазин
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.
Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.
Отличия от аванса и залога
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Это тоже важно знать:
Как вернуть деньги за гостиницу при досрочном выезде
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.
Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.
Затягивают проведение торгов
Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.
Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.
Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.
Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.
Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.
Возврат аванса за квартиру
Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.
А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.
Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.
Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).
С задатком же дела обстоят немного сложнее.
Залог возвращается в двойном размере
При возникновении залога в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить договор, регулирующий их отношения.
Теоретически, арендатор может просто заплатить за месяц вперед и заселиться. На практике арендодатели не соглашаются на упрощенную сделку и требуют депозит, размер которого они устанавливают по своему усмотрению. Арендодатели могут потребовать залог в размере 5 000 рублей или несколько арендных плат.
Кредитор обращается в суд, чтобы получить свои деньги через заложенное имущество. Возбуждается исполнительное производство, и квартира продается с аукциона. Как правило, подставная компания также является организатором продажи, и квартира продается дешево.
Однако следует проводить различие между преднамеренным или непреднамеренным повреждением и запланированной порчей мебели, приспособлений и фурнитуры. К ним относятся, например, поврежденные двери, мебель, разбитые окна, отверстия в стенах и полах, сделанные без согласия владельца, пожар или наводнение, вызванные незакрытым краном.
Когда в нашей компании появляется новое оборудование, всегда есть приказ, утвержденный генеральным директором.
Гражданский кодекс — последние изменения и законы
Устные или письменные соглашения, не соответствующие закону, не считаются авансом, а сам вклад, скорее всего, будет считаться авансом.
Если регистрация заложенного имущества отсутствует, это не является основанием для признания залога несуществующим. В одном деле Верховный суд признал возможность залога незарегистрированной недвижимости.
Может потребоваться некоторое время на поиск новых арендаторов, квартира будет простаивать, а арендодатель не получит ожидаемого дохода. Если вы хотите вернуть свой депозит, вы должны следовать условиям договора и уведомить об этом до переезда.
Важно! Если арендодатель виноват, он должен вернуть депозит
Иностранная валюта и предметы, имеющие ценность в иностранной валюте, могут быть предметом договора займа в Российской Федерации в соответствии со статьями 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.
Сами риэлторы и продавцы-консультанты советуют покупателю заключить предварительный договор купли-продажи и заплатить первый взнос, чтобы понравившийся ему товар не «пропал». А если, в конце концов, покупка не состоялась? Проблемы с возвратом задатков, согласно судебной статистике, являются очень распространенной темой споров.
Мошенник арендует недвижимость на определенный срок — несколько месяцев. Он делает копию свидетельства о собственности или свидетельства о праве собственности, оформляет поддельную доверенность на представление интересов владельца и продает квартиру по договору с задатком. Потенциальный покупатель отдает мошеннику деньги, и тот исчезает.
Имущество, которое было заложено залогодержателю, может выбыть из владения залогодержателя. Например, когда сделка, по которой должник приобрел имущество, была признана недействительной. В таких обстоятельствах права залогодержателя будут противопоставлены правам стороны недействительной сделки.
По мнению Верховного суда РФ, продавец дома из Московской области добросовестно пытался продать свою недвижимость и соблюдал нормы договора. Еще в 2011 году он направил покупателю уведомление о заключении основного договора. Но покупатель не только не ответил на него, но и попытался расторгнуть предварительный договор.
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, подтверждающий передачу ему займа.
В городском суде владелец непроданного дома объяснил свой отказ вернуть деньги просто: истек срок исковой давности (три года) для такого требования. Вообще говоря, деньги должны были быть востребованы раньше, но это время уже прошло. Однако суд удовлетворил иск покупателя-банкрота. Районный суд согласился с этим решением, но снизил сумму взысканных процентов почти вдвое.
Договор залога более серьезен, поскольку в нем фигурирует более крупная недвижимость или сумма, чем депозит.
Сумму компенсации можно рассчитать с помощью онлайн-калькулятора. Период просрочки исчисляется с даты расторжения договора.
Задаток имеет только обеспечительную функцию. Согласно статье 320 Гражданского кодекса РФ, задаток должен быть внесен в письменной форме как часть основного договора или в виде отдельного соглашения. Залог также должен быть оформлен в письменном виде, а в некоторых случаях должен быть нотариально заверен. К таким случаям относятся случаи, перечисленные в Законе.
Если не оговорено иное, проценты по кредиту выплачиваются ежемесячно, до даты погашения включительно.
Что не возвращается — залог или задаток?
В зависимости от условий, прописанных в соглашении и предварительном договоре, а также от того, кто не исполнил свои обязательства и стал причиной прекращения сделки, и залог, и задаток могут не возвращаться.
Задаток не возвращается покупающему, если он нарушил или прекратил сотрудничество по текущему договору. Например, гражданин Пономарев заключил договор аренды банкетного зала для свадебного торжества на определенную дату и внес задаток — 35 000 рублей. Через некоторое время свадьбу пришлось отменить. Пономарев понимает, что не вправе требовать деньги назад, так как сделка прекратилась из-за него.
Если бы руководство банкетного зала было причиной расторжения сделки, например, из-за пожара на указанную дату зал не будет готов, то Пономареву вернули бы не просто задаток, а его двойную сумму.
Действия в случае отказа в возврате задатка
Залогодержатель и залогодатель вправе выступать участниками торгов, проводимых на основании решения суда или при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В случае, если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена зачитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом.
Если по каким-то причинам это невозможно, то подается исковое заявление и вопрос решается в судебном порядке (ст.348 и 349 ГК РФ).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.
В залоговом соглашении или непосредственно в договоре прописываются способы реализации обеспечительных средств неплательщика, от одного и более. В случае возникновения ситуации продажи выбор варианта предоставляется залогодержателю.
В каких случаях необходим залог
Заклад имущества используется как гарантия осуществления покупателем своих обязанностей, в случае не исполнения своих обязанностей продавец, по закону может вернуть потерянные им денежные средства из цены заложенного имущества.
Внесение залога требуется при:
- в случае оформления кредита
- Осуществление крупной покупки
- В случаях когда покупатель просит ненадолго задержать продажу товара, продавец может запросит залог, для уверенности исполнения обязательств.
Если рассматривать крупный залог, то при его отдаче заключается договор со всеми нюансами исчисления задолженности и действиях при отказе уплаты за полученный товар.
Если кредитный договор взят под условие залога, то при неуплате кредитных задолженностей, денежные средства изымаются из стоимости имущества, для этого оно продается, лишние деньги отдаются покупателю. Если покупатель все выплаты совершал своевременно, то после последней выплаты договор залога автоматически прекращается и заложенное имущество переходит в собственность покупателя.
В виде залога может выступать собственность находящаяся в личном владении покупателя. В зависимости от суммы договора в залог можно оставлять:
- Жилую площадь (Дом или квартиру)
- Транспортное средство
- Бытовую технику
- Ювелирные изделия
- Можно вносить денежные средства как предоплату за товар
В каких случаях необходима регистрация имущественного залога в государственных органах:
- В соответствии с законом права, закрепившие отношение собственности какому-либо гражданину, в обязательном порядке регистрируются в государственных органах.
- При условии, что предметом залога выступают права человека зарегистрировавшегося в обществе с ограниченной ответственностью.
Данные условия оговорены в статье 339.1 Гражданского кодекса РФ.
При закладывании имущества, которое можно передвигать, обязательная регистрация производится по средствам переписи выданных уведомлений о заложенной собственности, поступающих от законодателя, либо от человека получившего собственность отданную в залог.
Отличия от аванса и залога
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.
Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.