Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС при аренде недвижимости уплата налога арендатором». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для расчета НДС сумма оплаты за временное пользование с учетом налога берется за налогооблагаемую базу. Если договор гласит, что в цену аренды включен НДС, то эта сумма и будет облагаться налогом по ставке 18/118.
Вопрос – ответ по теме НДС при аренде
Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом. В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС?
Ответ: В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда. Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.
Вопрос: В апреле 2016 АО «Знамя» принял в аренду помещение, собственником которого выступает ООО «Вымпел». В период май – август 2016 «Знамя» за свой счет осуществил капинвестиции в помещение, которые признаны отделимыми улучшениями. Имеет ли право «Знамя» принять в к вычету сумму НДС от стоимости материалов и строительных работ?
Ответ: «Знамя» может приять к вычету НДС в составе стоимости отделимых инвестиций в общем порядке.
Вопрос: В январе 2016 АО «Пеликан» принял в аренду от ООО «Фламинго» часть нежилого помещения. В марте 2016 «Фламинго» за свой счет осуществил капитальный ремонт помещения, который признаны неотделимым улучшением. Каким образом начисляется НДС в данном случае?
Ответ: Независимо от того, получены ли улучшения на платной или бесплатной основе, обязательства по начислению НДС возлагаются на арендатора АО «Пеликан». Также «Пеликан» должен выставить счет-фактуру.
Удерживать или нет НДС при аренде госимущества? Это зависит от условий договора аренды
Заключение договора аренды госимущества еще не означает, что арендатор автоматически признается налоговым агентом по НДС в отношении арендной платы (см. врезку ниже). Все зависит от того, кто в договоре указан в качестве арендодателя и каким образом прописана стоимость аренды — с учетом НДС или без этого налога.
Обратите внимание! Если арендодателем является казенное учреждение, то арендатор не признается налоговым агентом по НДС
Начиная с 2012 г. организации и предприниматели, арендующие госимущество у казенных учреждений, не являются налоговыми агентами по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Дело в том, что с начала текущего года операции по выполнению работ и оказанию услуг казенными учреждениями не облагаются НДС (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Минфина России от 27.03.2012 N 03-07-11/86.
Поскольку обязанность по удержанию НДС при аренде казенного имущества была введена только в 2011 г., получается, что просуществовала она всего лишь один год (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 08.05.2010 N 83-ФЗ и п. 2 ст. 1 Федерального закона от 21.11.2011 N 330-ФЗ).
Договор аренды заключен с территориальным управлением Росимущества. При таком варианте оформления договора в качестве арендатора выступают непосредственно органы государственной власти. Поэтому организация-арендатор признается налоговым агентом в отношении НДС с арендной платы (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Налог на недвижимость при финансовой аренде
В соответствии с абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК по капитальным строениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой эти капитальные строения находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга).
Согласно абз. 4 п. 1 ст. 185 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организациями у белорусских организаций (индивидуальными предпринимателями у организаций), в случае, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей.
Пример 1
На основании договора финансовой аренды, определяемой в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организация передала находящееся у нее в собственности нежилое помещение в аренду другой организации. По условиям договора помещение находится на балансе арендатора. Следовательно, арендатор является плательщиком налога на недвижимость. Если бы договором не было определено, что помещение находится на балансе арендатора, плательщиком признавался бы арендодатель.
Деятельность без задействования ККТ при сдаче недвижимости в аренду
Как уже было отмечено ранее, далеко не для всех бизнесменов использование рассматриваемого оборудования является обязательным условием при сдаче различных помещений в аренду. Однако, чтобы их деятельность не противоречила требованиям действующего законодательства, предприниматели при получении денежных средств от арендаторов (кроме совершения безналичных расчетов) должны выдавать плательщикам соответствующий документ, подтверждающий получение арендодателем электронного перевода или определенной суммы наличных средств. Причем это может быть не только товарный чек, но и квитанция или вовсе другой бланк, в котором отображается следующая информация:
- Наименование документа, который предоставляется клиенту.
- Порядковый номер и дата подписания.
- Точное название фирмы или инициалы частного предпринимателя.
- ИНН плательщика, который предприниматель получил в налоговой.
- Название предоставленной услуги, за которую была произведена оплата (например, аренда жилого помещения или производственного цеха, период — 2 месяца).
- Точная информация о сотруднике, которым был подписан чек или бланк. Причем здесь нужно указать не только Ф.И.О, но и свою подпись.
Арендодатель госимущества: возможны варианты
Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.
На практике существуют разные способы предоставления в аренду государственного (муниципального) имущества и, соответственно, варианты оформления необходимого договора.
Прежде всего в роли арендодателя может выступать непосредственно орган власти и управления (самоуправления). Речь идет о передаче арендатору из первых рук так называемого публичного имущества, составляющего государственную казну.
Кроме того, муниципальное (государственное) имущество нередко бывает передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления балансодержателю. Наиболее часто в данном качестве выступают различные государственные предприятия и учреждения. Они также вправе сдавать в аренду (разумеется, с согласия собственника) подведомственное имущество. Передавать активы уполномоченный властями хозяин может и от собственного имени, и в качестве третьей стороны арендного договора.
Арендодатель-посредник
Отдельного внимания заслуживает вариант, при котором арендодатель выступает в роли посредника (ст. 1005 ГК РФ). То есть стороны заключают отдельное соглашение или указывают непосредственно в арендном контракте, что собственник помещения (агент) по заданию арендатора (принципала) приобретает за его счет, но от своего имени коммунальные услуги у снабжающих организаций.
При таком подходе у арендодателя, без сомнений, есть все основания перевыставлять счета-фактуры, полученные от коммунальщиков, арендатору. Соответственно последний сможет беспрепятственно применить НДС-вычет по затратам на коммуналку после принятия данных услуг к учету.
Здесь единственной проблемой на пути к вычету может быть претензия инспекторов к самой правомерности посреднических отношений в данном случае. К сожалению, ни официальной позиции, ни арбитражной практики по применению описанного способа на сегодня нет. Поэтому сторонам арендного договора, которые решают использовать подобную конструкцию правоотношений, не помешает иметь в виду налоговые риски по прибыли и НДС.
Собственник помещения может выставить коммунальный счет-фактуру от своего имени, если приобретает услуги у снабжающих организаций в качестве посредника по агентскому договору для арендатора-принципала
НДС при аренде земли платить не нужно
Налоговый агент удерживает из перечисляемого контрагенту дохода НДС и платит его в бюджет. Однако платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДСподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. А плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который поступает в местный бюджетп. 3 ст. 129, п. 1 ст. 614 ГК РФ; ч. 1 ст. 9 Конституции РФ; подп. 1 п. 1 ст. 1, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ; п. 3 ст. 41, статьи 42, 62 БК РФ.
Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. С такой позицией согласны как Минфин, так и судыПисьма Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436, от 01.02.2011 № 03-07-11/21; Постановление 15 ААС от 05.02.2013 № А53-7083/2010.
Облагается ли НДС или нет?
НДС – он же налог на добавленную стоимость – часто путают с земельным, но они существенно отличаются. Чтобы разобраться, кто и когда должен платить НДС, необходимо учесть несколько факторов. И первый – у кого осуществляется аренда.
Если договор заключается с муниципалитетом, то об НДС арендатор может забыть. Если же владельцем земельного участка в договоре аренды выступает частное лицо (физическое или юридическое), НДС будет присутствовать наравне с земельным налогом и арендной платой.
Четкие критерии по начислению НДС расписаны в пп. 17 п. 2 статьи 149 НК Российской Федерации. НДС начисляется и на договоры субаренды.
Например, физическое лицо, арендовав у государства участок, решило заключить дополнительный договор с частным предпринимателем. В этом случае первоначальный арендатор платить НДС не будет, но ЧП, заключивший договор с физическим лицом (хотя и на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации) вынужден будет оплачивать и этот налог.
НДС имеет фиксированную ставку – 18%.
Для целей исчисления и уплаты в бюджет НДС операции по передаче имущества в аренду признаются услугой.
Следовательно, по общему правилу если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате облагаются НДС. Исключением является ситуация, при которой арендодателем в аренду на территории Российской Федерации предоставляется помещение иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. Данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) в соответствии с положениями п. 1 ст. 149 НК РФ (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ).
Прежняя редакция п. 1 ст. 149 НК РФ для целей применения освобождения от налогообложения предусматривала ограничения по виду помещений, передаваемых в аренду, а именно освобождение от налогообложения предусматривалось только в отношении передачи в аренду служебных и (или) жилых помещений. Действующая редакция п. 1 ст. 149 НК РФ ограничений по видам помещений не содержит.
Исключение составляет Франция, где освобождение от обложения НДС предусмотрено только в отношении передачи в аренду немеблированных помещений, а также Чешская республика, где из числа необлагаемых операций исключена передача в аренду гостиничных номеров для проживания граждан Чехии. В отношении Испании предусмотрено освобождение от обложения операций по передаче в аренду только жилых помещений. На Острове Мэн (Великобритания) существуют ограничения по аренде для организаций, оказывающих финансовые услуги.
Таким образом, операции по предоставлению российской организацией (арендодателем) на территории Российской Федерации помещения в аренду иностранной фирме (арендатору), аккредитованной в Российской Федерации, объектом налогообложения по НДС не признаются. Следовательно, при оказании услуг по аренде помещений гражданам и (или) организациям иностранных государств, включенных в Перечень, счета-фактуры выставляются без НДС.
Между тем операции по предоставлению российской организацией (арендодателем) на территории Российской Федерации помещения с мебелью для коммерческих нужд в аренду иностранной фирме (арендатору), например резиденту Франции, признаются объектом налогообложения по НДС у арендодателя в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. При этом обложению НДС по налоговой ставке 18% подлежит стоимость оказанных услуг в виде арендной платы без включения в нее сумм НДС (п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ). Аналогичным образом с учетом установленных ограничений подлежит обложению НДС передача в аренду помещений иностранным фирмам — резидентам Чехии, Испании, Острова Мэн (Великобритания).
Что касается документального подтверждения права налогоплательщиков на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций, перечень документов, подтверждающих правомерность применения такого освобождения, положениями гл. 21 НК РФ не установлен.
Официальная позиция фискальных органов заключается в том, что документом, подтверждающим льготу при сдаче помещений в аренду филиалу иностранной организации, может являться выписка из реестра филиалов и представительств международных и иностранных некоммерческих организаций (Письма УМНС России по г. Москве от 16.09.2004 N 24-08/60108 и от 21.06.2004 N 24-14/4/41004). В связи с этим необходимо учитывать, что сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний и государственный реестр филиалов иностранных юридических лиц, аккредитованных на территории Российской Федерации, ведет Государственная регистрационная палата при Минюсте России (Устав федерального бюджетного учреждения «Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Российской Федерации», утвержденный Приказом Минюста России от 20.07.2011 N 269).
Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: ВС РФ уточнил, как считать НДС
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Написать комментарий
При покупке государственного или муниципального имущества обязанности налогового агента возникают только при одновременном выполнении следующих условий (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):
- продавцом (передающей стороной) является орган государственной власти или орган местного самоуправления;
- имущество составляет казну РФ, субъекта РФ или муниципального образования, т.е. не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за конкретным государственным или муниципальным учреждением (предприятием);
- данная операция, признается объектом налогообложения по НДС согласно пп. 1, 2 ст. 146 НК РФ;
- покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (письма Минфина России от 02.08.2010 № 03-07-14/55, от 14.12.2009 № 03-07-14/114). На физлиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью, обязанности налоговых агентов не возлагаются, а НДС в бюджет уплачивают продавцы указанного имущества (определение Конституционного суда РФ от 19.07.2016 № 1719-О (приведено в п. 14 Обзора правовых позиций, направленного письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@), письма Минфина России от 08.11.2012 № 03-07-14/107, ФНС России от 13.07.2009 № ШС-22-3/562@, постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 17383/13).
Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица. Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.
При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом.
Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП, то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает — указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет, поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.
По поводу земельных участков мнения специалистов расходятся:
- Одни считают, что раз сдача государством в аренду природных ресурсов, к которым относятся земельные участки, не облагается НДС (подпункт 17 пункта 2 ст.149 НК РФ), то и обязанностей налогового агента у арендатора не возникает.
- Другие настаивают на том, что сдавать отчетность арендующая компания все-таки должна.
- Официальная же точка зрения Налоговой службы по этому вопросу отсутствует.
Арендные платежи: расходы и НДС-вычет
Сумма налога, подлежащего уплате за истекший период, перечисляется в бюджет тремя равными частями не позднее 25 числа каждого из трех месяцев следующего квартала. Важный момент: в платежном документе необходимо правильно указать статус плательщика.
В данном случае компании и индивидуальные предприниматели должны выбрать код 02 — налоговый агент .
Если компания применяет УСН, объектом которой являются доходы минус расходы, то сумма уплаченного НДС отражается в качестве затрат в Книге доходов и расходов. Запись об операции следует сделать в том периоде, когда налог был перечислен в бюджет.
Организации, которые не являются плательщиками НДС, а подают отчетность в качестве налогового агента, заполняют в декларации лишь разделы 2 и 9. В следующей таблице мы привели данные, которые необходимо указать в разделе 2:
| Строка Раздела 2 | Что указывается | Примечание |
| 020, 030 | Данные арендодателя | |
| 040 | Код бюджетной классификации | Действующий код КБК |
| 050 | ОКТМО налогового агента | Указывается ОКТМО не арендодателя, а арендатора! |
| 060 | Сумма НДС, подлежащая уплате | |
| 070 | Код операции | Для налоговых агентов — 06 |
| 080, 090, 100 | — | Не заполняется, ставится прочерк |
Ндс с арендной платы у арендодателя
Налог на добавленную стоимость требуется начислять не при сдаче имущества в пользование, а в момент, когда услуги признаются фактически оказанными. Во время передачи имущества в пользование обязанность по переводу налога не возникает, так как от арендодателя объект не может стать собственностью арендатора, а услуги не считаются оказанными по факту.
Аренда облагается платежом НДС на последний день периода, в который предоставляется имущество. Если договор перестает действовать до момента окончания периода, сбор устанавливается на сутки окончания договора.
Есть формула установления размера сбора, который рассчитывается следующим образом – стоимость услуги по договору умножается на основную ставку в 20%. После исчисления платежа в течение 5 суток требуется составить для арендатора счет-фактуру. Если последний не имеет обязанности по уплате взноса, то можно внести в договор пункт об отсутствии необходимости счета-фактуры.
Входной платеж по продукции или услугам, которые приобретаются, чтобы сдавать имущество, могут быть приняты к вычету. При этом есть исключения, когда не требуется вносить налог за осуществление сдачи. Эти правила отображены в статье 149 НК, к такому исключению относится осуществление операции с жилыми помещениями.